家を売りに出したのになかなか売れない。
まだ人が住めるのに家が売れないと、イライラしたり、「不動産会社を変えたほうがいいのだろうか？」「帰るとしたらいつ？」などと疑問が湧いてくるでしょう。
家が売れない原因は7つもあります。ただ闇雲に行動してしまうと時間がかかってさらにストレスが溜まってしまいます。
自分の家が売れない原因を特定して適切な対処法を打てるよう、記事では売れない原因を特定するチェックリストと対処法、行動のタイミングを解説します。
なぜ家が売れないの?家を売るコツをご紹介
なぜ、家が売れないのでしょうか。社会的に人口が減少して「家が売れない時代」に突入しているのでしょうか。
日本では、少子高齢化が進んでいるため不動産の需要が少なくなっているように思います。しかし、実際はそのようなことは起こっていません。
2019年3月に国土交通省が発表した地価公示では、全国平均の地価が上昇となりました。
例えば、栃木県小山市は東京から約100KM程離れていますが近年地価が上昇しています。小山市は東京から離れていますが、新幹線が通っていて東京に通勤しやすいことが理由です。
何が言いたいかというと、家が売れない原因は時代のせいでないということです。
家が売れない原因をチェックリストで確認しよう
家が売れない原因は7つあります。
家を確実に売るためには、家が売れない原因を特定して、適切な対処法を打つことが大切です。
以下のチェックリストを見てください。あなたの家が売れない原因がどれに当てはまりそうでしょうか。
1 内覧の申し込みがない
1.1 売り出し価格が周辺の相場よりも高い→「価格を下げる」へ
1.2 不動産会社の意識が低い→「不動産会社を変える」へ
1.3 立地が悪い→「買取を検討する」へ
1.4 広告を打ち出していない→「広告活動を見直す」へ
2 内覧の申し込みがある
2.1 家が古い(築年数が20年以上)→「ハウスクリーニングをする」へ
2.2 近くに嫌悪施設(電柱・ゴミ箱)がある→「嫌悪施設を動かす」へ
2.3 内覧中の反応が良くない→「内覧の準備を仕切り直す」へ
家が売れない原因は、内覧の申し込みがある・ないでとるべき対処方法が異なります。
それぞれどんな原因なのか詳しく見ていきましょう。
内覧の申し込みがない場合
内覧の申し込みがなく、家が売れないときに考えられる要因は以下の4つです。
- 売り出し価格が高すぎる
- 不動産会社の意識が低い
- 物件のある場所が悪い
- 広告を打ち出していない
売り出し価格が高すぎる
売り出し価格が高すぎると家が売れません。
特に中古物件の場合、家が古ければ古いほど価格を下げる必要があるでしょう。買主にとって家を買うときに最も注目するのが価格だからです。
周辺の中古物件の売却相場と比較して売り出し価格が高い場合は要注意です。
なお、後に紹介しますが適正な売り出し価格を知りたいときは不動産一括査定サイトが便利です。60秒の売りたい家の情報入力で複数の不動産会社の査定額を比較することができるので損をしない+確実に家が売れる適正価格がわかります。
サイトの利用は完全無料ですし、査定をしてくれる不動産会社は大手NTTデータによって厳選された質の良い企業ばかりです。絶対に後悔しない価格や不動産売却のノウハウが手に入ります。
 | 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
不動産会社の意識が低い
不動産会社の意識が低い場合、家が売れにくくなります。
不動産会社の意識が低くなる原因は以下の3つです。
- 物件があるエリアに詳しくない不動産会社に仲介売却を依頼した
- 一般媒介契約を結んでいる
- 囲い込みを行なっている
家がある地域の売却に詳しくない・物理的に離れている不動産会社に家の売却を依頼すると家が売れづらくなります。
不動産会社としてはなるべく手間をかけずに売却価格が高い不動産の仲介をしたいと考えているところ、詳しくないエリアの不動産売却は調査に時間がかかります。また、物理的に遠いと販売に交通費がかかります。
また、複数の不動産会社と一般媒介契約を締結している場合も不動産会社のモチベーションを下げます。
一般媒介契約では複数の不動産会社が買主を探すことから、他の不動産会社に不動産売買契約を先取りされる恐れがあります。そのため、「買主探しを頑張ったのに横取りされたら損」と考え熱心に売却をしてくれない場合があるのです。
さらに、不動産会社の中には囲い込みをしている会社があります。
囲い込みとは、売主から仲介依頼された物件を他の不動産会社に紹介しないでいつまでたっても買主が付かない状態をいいます。
囲い込みが発生するのは、仲介依頼した不動産会社が両手取引を成立させることによって利益を2倍にしようとするからです。
通常不動産の売買は、売主側の不動産会社と買主側の不動産会社が交渉をすることによって成立します。(これを片手取引という)
一方、両手取引とは、仲介依頼した不動産会社が買主も自分の力で探すことにより仲介手数料を売主と買主の両方から得ようとする取引です
両手取引をしようと思うと、買い手を探すのに時間がかかるため家がなかなか売れないという自体が発生します。
物件のある場所が悪い
家がある場所が最寄りの駅やバス停から徒歩15分圏外にあると物件が売れにくいです。
また、利便性だけでなく、法律上の理由で物件が売れにくいことがあります。売りたい家が市街化調整区域内にある場合です。
市街化調整区域とは、政策上、豊かな自然や農地を守るために原則建物を建てることができないエリアです。
家を購入しても再建築が不可となると買い手が付きづらくなります。
市街化調整区域に不動産をお持ちで、売却したいと考えているものの、売却できるか不安な方もいらっしゃるかと思います。市街化調整区域は原則建物を建てられませんので、活用が難しく売りにくいと言われています。ですが、市街化調整区域にあ[…]
広告を出していない
不動産会社に売却仲介を依頼すると、不動産会社は新聞広告、電柱に張り付ける広告、SNS、SUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイト、そして不動産会社だけが見れるREINS(レインズ・マーケット・インフォメーション)で不動産を広告販売します。
家を売りに出しているのに内覧の申し込みがない場合、不動産会社が広告の出稿を怠ってるか、出向している物件の画像・間取り図が悪いといった原因が考えられます。
内覧の申し込みがある場合
内覧の申し込みがあるのに家が売れないという場合、以下の３つの要因が家の売却を阻害している可能性があります。
- 家が古い
- 近くに嫌悪施設がある
- 内覧時の売主や不動産会社の対応が良くない
家が古い
築年数が20年以上の古い家は売れづらいです。
建物には材質別に耐用年数が決められています。耐用年数とは、不動産の価値を公平に算出するために国が設定した年数のことです。例えば、木造戸建て住宅は22年、鉄筋コンクリートマンションであれば47年となっています。
つまり、木造の戸建ての場合22年を超えると建物の価値が0になるということです。
築年数が20年を超えると水回りを中心に腐敗が生じてきます。見た目の悪い物件は買主からの評価が良くありません。
近くに嫌悪施設がある
家の近くにゴミ収集所やバス停、電柱などがあると買主は嫌がります。
ゴミ収集所が近いとゴミがにおいますし、バス停があると朝と夜を中心に人が並びます。また、電柱があると強力な電磁波を発するので体に悪いといわれています。
内覧時の売主や不動産会社の対応が良くない
物件の内覧は、買主に売りたい物件をアピールするチャンスです。また、買主は売主が契約を結ぶのに信頼できる人物かをよく見ています。
それにも関わらず、内覧の周回を不動産会社に任せきりにしていたり、そっけない態度をとっていると買主が付きづらくなります。
価格を下げる
価格が売れない理由なら、どう考えても価格を下げるしかありません。
第5章では価格を下げる時何を指標に価格を下げればいいのかを解説します。
不動産会社の査定価格をむやみに信じない
不動産会社の査定価格を信じて売り出し価格を設定していると、時々高すぎることがあって、市場相場から離れていると売れない原因になります。
その理由は、媒介契約を取りたい不動産会社が、査定価格を高めに設定するからです。
もしくはあなた自身が、査定額よりも希望額を優先しているかもしれません。
実際に実家で査定を受けた際、そのときの査定額の上限付近で売り出されている物件が近所にあり、1年程経っても売れていない事例がありました。
離れて暮らす両親にとって、既に子供が独立した後の二世帯住宅は大きく、父の定年を期に住み替えも頭にあったため、実験の意味も含めて一括査定サイトを利用してみました。実は査定を受けたとき、徒歩1分のところに築年数もまったく同じ売り物件が出[…]
売り出し価格を決める際に、査定価格を利用するのは間違った方法ではありません。
問題は、仲介手数料を増やそうとわざと高めの査定価格を出して自社の利益を優先する不動産会社の対応です。
不動産会社の言いつけを守って現在家が売れていないなら、不動産一括査定サイトを利用して信頼のおける＋確実に不動産を売ってくれる会社に売却を依頼するとよいです。
不動産一括査定サイトとは、サイトの運営者によって厳選された優良な不動産会社が家がいくらで売れるのかを査定してくれるサービスです。
複数の不動産会社の査定額を比較検討することができるので売り出し価格で失敗することなく、高すぎず低すぎない価格設定をすることができます。
サイトの利用は完全無料です。メールでのやり取りで査定額を受け取ることができる机上査定も選択できるので、騙されたと思って軽い気持ちで査定を依頼するのもありです。
不動産一括査定サイトは、「HOME4U」と「HOME’S」の2サイト同時利用がおすすめです。
HOME4Uは大手NTTデータの運営する不動産一括査定サイトの中で最も歴史のあるサイトです。提携している企業もNTTデータの厳選した不動産会社を集めているので、根拠のある査定額を提示してくれるだけでなく、今家が売れていない原因まで教えてくれます。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
2001年にサービス開始と、おそらく不動産一括査定サイトの中でも1番古くからあり、提携会社数は約500社と少なめですが、HOME4U（ホームフォーユー）の名称は知名度が高いです。NTTデータという大企業グループでの運営も、支持されている[…]
HOME’Sは、不動産一括査定サイトの中で提携している不動産会社数が1,600社と圧倒的No.1です。提携会社数が多い分、家を確実に売ってくれる信頼のおけるとっておきの1社を見つけることができます。
 | 運営会社 | 株式会社LIFULL |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2014年 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 612万人 | |
| 提携会社数 | 約1,700社 | |
| 同時依頼社数 | 6社 |
ホームズ(HOME`S)と聞くと、賃貸物件を探すときに使うサイト、新築・中古戸建て/マンションを購入するときに情報を得るサイトというイメージが強いのではないでしょうか。そんなイメージとは裏腹に、ホームズ(HOME`S)は不動産の売却[…]
査定価格と成約価格の関係
不動産の価格には、
- 査定価格
- 売却希望価格
- 売出価格
- 成約価格
の4種類あります。
一般的に、4種類の価格の中で成約価格が低くなります。今、査定価格や希望価格で売りに出していてなかなか売れない場合は値下げをするとよいでしょう。
周辺の成約価格を調査しておく
一括査定サイトで自身の所有する家の価格を知ることができたが、比較・検討した結果に自信が持てないこともあります。
もっと価格を判断する上で資料が欲しい、そういった場合は、周辺で売却に出されている物件や築年数や立地など条件が近い物件を探し、価格を比較するのも手です。
家や土地の価格は1つとして同じものはないので、そのまま家の価格を他の家と合わせるのは無意味です。
しかし、周辺の家の価格を知り平均を知ることは重要です。
自身の持つ不動産の査定結果は妥当なのか、高く設定しすぎていないか参考にできます。
自身の家の価格だけでなく、周辺の家の価格も調査しておきましょう。
家を売る際の相場の調べ方についてはこちらに詳しくまとめました。
夫の転勤や子供の進学、離婚などで住み替えを考えている場合、今所有している家をできるだけ高く売りたいことでしょう。多くの方が気になるのが、自分の家がいくらで売れるかです。家を高く売るためには、家の売却価格を知るだけでなく、家が高く売れ[…]
希望価格にこだわりすぎない
買主が現れたら、希望価格でなくても早めに売却することがおすすめです。
家を探している人は、毎日のように物件情報から気に入った物件がないか探しています。
ということは、あなたの物件も毎日のように見られているはずです。
しかし、長い間売れない物件については、皆が敬遠していると分かるため、徐々に関心が薄れ、やがて候補にも入らなくなります。
このように、新着時には注目されても、同じ条件では注目されなくなることを、「情報の鮮度が落ちる」と言われます。
売主には「いつまでに売りたい」という事情があるため、鮮度の落ちた物件を買いたい側は、値下げを待っていることが多いものです。
そのまま値下げしてもよいのですが、一度売り出しをやめてしまい、間を空けてから値下げして新着物件で売り出すと、鮮度と価格の両方でインパクトが強まります。
また、そういう意味では早く売るというのも得策であり検討してみてもよいかもしれません。
一旦土地や家を売ると決めたら、税金を取られるだけの状況から抜け出すため、誰でもできるだけ早く売りたいと思うのではないでしょうか？特に、離婚時の財産分与や住み替え、相続税の支払いなど、期限がある状況では焦ります。しかし、相手があっ[…]
不動産会社を変える
これまでに紹介した家が売れない原因のどれにも当てはまらず、何ヶ月も売れない場合には、不動産会社を変えるとよいでしょう。
8章では売れない家を売ってくれる不動産会社を選ぶ方法を解説します。
不動産会社は担当営業者で選ぶ
不動産会社を選ぶときは、不動産会社の実績だけでなく営業担当者の交渉力や印象で選ぶのがおすすめです。
不動産の売却は売主と買主の不動産会社の担当者同士の交渉の結果決まります。つまり、売れるか売れないかは担当者の実力次第なのです。
建築やリフォームの知識が豊富な営業担当の方なら物件のアピールポイントを多く見つけてくれるでしょうし、販売経験の多い担当者は売るためのノウハウも多いです。
大手不動産会社である、一度担当してもらってしまったから…という思いは捨て、地方密着企業から大手まで幅広い不動産会社の担当営業者と話して売却を依頼する不動産会社を選びましょう。
不動産会社を見直す際は、一括査定サイトにて選ぶと間違いないでしょう。サイト運営者によって厳選された会社ばかりでネットで買主を集客することを得意としています。
「不動産を高く売りたいなら不動産一括査定サイトを使おう」という文言をよく見かけます。不動産一括査定サイトは、以下のようにサイト上に査定したい不動産の情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスですので、不動産を高く[…]
地域に密着した不動産会社を選ぶ
大手不動産会社のほうが不動産を効率よく売ってくれそうなイメージがありますが、そんなことはありません。
地域に密着した不動産会社のほうが、地域独特の販売網を知っていたり、すでに不動産を探している買い手を知っている可能性が高いです。
今まで大手不動産会社に不動産の売却を依頼していて売れなかった場合は、地域に密着した不動産会社に売却を依頼してみるとよいでしょう。
不動産一括査定サイト「HOME4U」は大手NTTデータの運営する不動産一括査定サイトの中で最も歴史のあるサイトです。また、地域に密着した不動産会社を多数取り揃えています。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
ホームズ(HOME`S)と聞くと、賃貸物件を探すときに使うサイト、新築・中古戸建て/マンションを購入するときに情報を得るサイトというイメージが強いのではないでしょうか。そんなイメージとは裏腹に、ホームズ(HOME`S)は不動産の売却[…]
媒介契約の種類を変えてみる
現在、不動産会社と一般媒介契約を結んでいているのであれば、専属専任媒介契約か専任媒介契約に変えるとよいでしょう。
専属専任媒介と専任媒介は、1つの不動産会社に仲介を任せる契約です。専任媒介なら自分で探した買主とも契約できますが、専属専任では自分で買主を探すことも禁じられている点が違いです。
専属専任媒介契約、または専任媒介契約を選ぶと、不動産会社にとっては他社に契約を横取りされる恐れがないため集中して買い手を探してくれ、家が売れる可能性が高まります。
不動産会社に不動産の仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約があり、どの媒介契約を結ぶかは不動産の売主と不動産会社との話し合いで決まります。どの媒介契約を結[…]
買取を考える
売りたい家が駅やバス停から遠い、市街化調整区域にあるなど立地的に不利な場所にある場合は、買取を検討するのも一つの手です。
買取業者には、ライバルの不動産会社と差をつけるために経営戦略上市街化調整区域の買取に特化した不動産会社や売却しづらい不動産を集める不動産会社が存在します。
ただし、不動産の買取をすると仲介売却で売れる価格(市場価格)の7~8割になります。
価格は安くなりますが、家は年月が経つにつれて価値が下がるため買取を利用して早めに売却したほうが良いでしょう。
不動産を売却する方法には、不動産会社に仲介をしてもらう方法と買取をしてもらう方法の2つがあります。初めて不動産を売るとなると、どちらの方法を選んだほうが自分にとってメリットが大きいのか疑問に思うでしょう。仲介と買取、それぞれ特徴があ[…]
広告活動を見直す
不動産会社が行う不動産の宣伝方法には、大きく分けて2つの方法があります。
- レインズマーケットインフォメーション
- インターネットや紙での集客
家が売れないと感じたら、2つの広告が適切に運用されているかを確認しましょう。
レインズに掲載されているか確認する
レインズとは不動産会社のみが使える不動産物件情報を交換するためのネットワークシステムです。国土交通大臣の指定を受けた4つの公益法人が運営しています。
レインズに登録することで他社の不動産会社も物件情報を知ることができ、買主を見つけやすくなります。
通常の不動産会社は不動産を売却するためにレインズに売りたい不動産を登録します。しかし、両手取引を狙って、中にはレインズに登録せず自身で買い主を見つけようとする不動産会社もいます。
物件の状態もいい、価格も適切なのに家が売れない場合は、不動産会社がレインズに不動産を登録しているかどうか調べてみましょう。
不動産会社と専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結した場合は、レインズに登録することは義務付けられています。レインズに物件情報が登録されるとレインズから不動産会社に登録証明書が発行されます。不動産会社は売主に対して登録証明書を交付する義務があるので、交付されていない場合は担当者に聞いててみましょう。
一般媒介契約を不動産会社と結んだ場合は、レインズへの登録は義務化されていません。
一般媒介契約で家がなかなか売れないと感じた場合は、一度担当の営業の方などに登録をしているか確認してみると良いでしょう。
インターネット広告・紙広告をチェックする
インターネット広告とは、インターネット上で確認できる不動産会社のホームページやポータルサイト(SUUMOやHOME’sなど)での物件情報のこと。紙広告とはポスティングや折り込み広告のことを言います。
家が売れない場合は、これらの広告に掲載されている情報が古かったり、写真が魅力的でない場合があるので広告に使われている写真は必ずチェックしましょう。
自分の家の特徴が出ているか、明るく撮られているかなど、内部が使われているか（空き家の場合）など、チェックするべき要素は多いです。
広告の写真が気に入らなければ、撮り直しでの修正や、自分で写真を撮ってデジタルデータを渡せばよいです。印刷済みの紙媒体は無理でもネット上の写真の差し替え程度は容易でしょう。
同時に、家の内部がイメージしやすい図面か、買主視点で見ることも大切です。
ハウスクリーニングをする
家が古いために売れないという場合は、部分リフォームをするとよいでしょう。
ただし、リフォームや家のクリーニングはお金がかかるため不動産会社と相談しながら進めましょう。
まずはハウスクリーニングを検討する
トイレやお風呂、洗面所、キッチンなどの水回りを中心にハウスクリーニングをしましょう。
購入希望者にとって、見た目の印象が購入した理由の7割を占めるといわれています。
内覧で最初に玄関ドアを開けたときの印象は後まで残りますし、女性は水回りの汚れを欠かさず見ていきます。
特に、蛇口等の光沢が出る金属部分は、専門業者にクリーニングしてもらうと、見違えるように変わるので効果が大きいです。
費用としては、水回りが5万円程度、空き家全体なら10万円程度が相場で、大きな負担ではないため内覧時の購入意欲を高める経費と割り切ることです。
家の売却時には、プロによるハウスクリーニングを利用することをおすすめします。一般的な売買の場合、内覧時の印象が良いと売買契約に繋がりやすいためです。場合によってはリフォームを必要とする場所もあるかもしれませんが、ハウスクリーニングを[…]
リフォームは慎重に
家が古すぎて、内覧されると買い手の意欲を下げてしまうような場合には、リフォームをして見た目をよくする方法も使われます。
リフォームした分だけ高く売れると考え、リフォーム費用は価格に上乗せされます。
しかし、売主の都合で行うリフォームは、自分でリフォームをしたい買い手の需要を潰してしまう可能性があり、否定派が多数です。
リフォームするくらいなら、その分値下げしたほうが売れやすいとされます。
また、リフォームはハウスクリーニングと比較して100万円以上の莫大な費用が掛かります。リフォームは費用対効果を見て慎重に検討するようにしましょう。
築年数別 リフォームにかかった費用
以下のグラフ内の金額は、標準的な材料や設備機器を使ってリフォームした場合の費用の目安です。
築年数10年の戸建をリフォームするときにかかる費用は150万円です。
家が古くなってくると、あちこちで欠陥が出てくるのは当然のことです。そこで考えたいのはリフォームですが、リフォームをする理由は、より住みやすくするためや、売却や賃貸前提など事情は人それぞれです。欠陥の規模が小さければその都度修理し[…]
リフォームと費用対効果
例えば、200万円かけてリフォームしても、価格が100万円しか上がらないとします。
上記の場合と、リフォームせずに100万円値引きしたときとでどちらが売れやすいかを判断しなくてはなりません。
どちらもマイナス100万円ですが、リフォームすると「リフォーム済み」と記載でき内覧での印象もアップします。
同じように、200万円かけて価格据え置きと、200万円の値引きの場合を考えてみましょう。
もちろん、リフォームは費用も時間もかかり、売れなければ損失感が大きいので、リスクがあることも忘れてはなりません。
だからといって見た目が理由で買い手が敬遠するなら、リフォームと売り出し価格の関係を検討したほうがよいです。
早めに引っ越しをして空き家にしておく
内覧時に売主が住んでいる家と空き家では、どちらかというと空き家が有利です。
売主が住んでいないと、生活感がイメージできないという意見もありますが、傷や不具合など瑕疵担保責任を気にする人は空き家を好みますし、オープンハウスもできます。
また、空き家物件では不動産会社の担当者が立ち会う（鍵は不動産会社に預ける）ことで、売主の都合が悪くても対応してもらえるため手間が省けます。
購入希望者にとっては、気兼ねなく隅々まで家を見られる環境の方が好ましく、なかなか売れない家なのに、一部しか見られない状況では買主を逃すかもしれません。
問題は引っ越し費用や、次の家の購入で二重ローンなど、費用負担が増えてしまう点で、売主の都合で売買を進めたいと考えているなら辛い選択です。
もう1つ空き家にするメリットとしては、いつでも売却から賃貸に切り替えられる面が大きく、どうしても売れないときは、売却・賃貸両方に間口を広げることが可能です。
解体はしない
古い家を売るときは、解体して更地にするべきか、そのままで売るべきか迷うところでしょう。
結論から言うと、古い家は解体をしないでそのままで売ることがおすすめです。
古い家を解体して更地にすると、土地にかかる固定資産税が6倍になりますし、解体費用も最低100万円はかかるからです。
古い家の売り方に関してもっと詳しく知りたいという方は下記の記事をご覧ください。
親戚の家を相続した、親が高齢になったので家を売ってマンションに引っ越したい。そうなった時に古い家は売れるのか…不安に思っている方は多いようです。結論から言うと古い家でも売れます。ただし、そのまま売ろうとすると売却に1年以上か[…]
嫌悪施設を動かす
売りたい家の近くにゴミ捨て場や電柱、バス停などの嫌悪施設がある場合は動かすと家が良く売れるようになります。
ゴミ捨て場はともかく、電柱やバス停が動かせるの?と驚いたかもしれません。
ゴミ捨て場は地域の決まり事で設置されることが多いので、地域の人との相談で。電柱は電力会社やNTTなどに交渉を、バス停はバス会社に相談をすることで動かせる場合があります。
もちろん、ただで動かすというのは都合がいい話で、移動にかかる費用は売主側が負担しなければいけません。費用対効果を考えたうえで嫌悪施設の移動を検討するようにしましょう。
内覧の準備を仕切り直す
不動産の内覧は、家を売却するための絶好のアピールの場です。今まで思うように内覧の準備ができなかったのなら、この機会に内覧の設計をしましょう。
内覧をする上で大切なことは、4つあります。物件の明るさ、物件の広さ、物件の清潔さ、物件の利便性を買主にアピールすることです。
上記4つをアピールするために、具体的に内覧前に準備しておくことと内覧の時にやるべきことを見ていきましょう。
内覧前にやっておくべきこと
買主に、物件の明るさ、物件の広さ、物件の清潔さ、物件の利便性をアピールするために内覧前にやっておくべきことは4つあります。
内覧前にやっておくべき4つの準備
- 物件を明るく見せるために窓をふき、カーテンをあけ、照明をつける
- 室内が広く見えるように、物を減らして整理整頓する
- 清潔感を出すために水回りを中心に清掃・消臭する
- 物件の周辺にあるスーパーや駅までの行き方などを買主に伝えられるようにする
物件を明るく見せるために窓をふき、カーテンをあけ、照明をつける
北向きの部屋よりも南向きの部屋の方が人気があるということからもわかるように、物件は明るいだけでイメージがよくなります。
出来るだけ物件を明るく見せるために、窓の近くには物を置かない、窓に付着している汚れを綺麗に拭き取ってカーテンを全開にしておきましょう。
部屋の電球をオレンジ色から白色に変更してより明るく見せるというのも手です。とにかく、部屋が明るく見えるよう工夫をしましょう。
室内が広く見えるように、物を減らして整理整頓する
部屋が広いと家がよく売れるようになります。内見の際は部屋を広く見せるために、出来るだけ部屋に物を置かず十分なスペースを確保するようにしましょう。
引っ越し先が決まっていないなどの都合で部屋を空室にできない場合は、出来るだけ家具を処分し、どうしても捨てられない物はケースに収納する、高さを揃えるなどして見栄えがよくなるようにしましょう。
清潔感を出すために水回りを中心に清掃・消臭する
家を売れやすくするために部屋を綺麗に見せることは大切です。
物件を内覧する際に買主が気になるような床の傷、壁の傷を補修し、汚れがちな水回り、ガス周りを綺麗に清掃しておきましょう。
汚れが気になる場合は、ハウスクリーニングを利用するのもおすすめです。プロ用の機材や洗剤を使ったほうが、水回り独特のしつこい汚れが落ちやすいためです。
ハウスクリーニングは水回りが5万円ほどなので積極的に活用すると良いです。
物件の周辺にあるスーパーや駅までの行き方などを買主に伝えられるようにする
物件の内覧の時に見落としがちなのが、物件の周辺の魅力を買主に伝えることです。内覧者は、事前情報で駅からの距離や物件の間取りなどは概ね把握していますが、近くにあるスーパーや病院の情報を知らないことが多いです。
買主に住環境の利便性をアピールするためにオススメの買い物場所、レストラン、病院、学校など地図上に書いて配布すると良いでしょう。
ここまで手を尽くすと、売主の誠意も伝わりさらに買主の購買意欲が湧きます。
不動産を購入した1000世帯に聞いたアンケートによると、購入検討者の約7割が内覧の案内後に購入するかしないかの判断をしているというデータが得られました。買い手がつくかつかないかの大きな分かれ目が内覧の準備と当日にあるといえるでしょう。
参考:「不動産の落とし穴にはまるな!」畑中学著(2014年)
内覧の時にやるべきこと
次に買主に、物件の明るさ、物件の広さ、物件の清潔さ、物件の利便性をアピールするために内覧時にやっておくべきことを紹介します。
内覧の時にやるべきこと
- 内覧希望者の近くにいて立ち会ったり、あいさつや軽い雑談をしたり、コミュニケーションをとれる体制を作る
内覧の時に大切なことは、買主に売主の人となりを知ってもらうことです。
買主の内覧時の心境は、「この人はお金を渡すのに信頼のおける人か」「引きわたしや支払いの日程調整など交渉に応じてくれるだろうか」などと不動産の売主の人柄を見定めています。
そのため、買主に好印象を持ってもらうような対応を心がけましょう。
内覧の時にやってはいけないこと
家を売るために内覧をするときにやってはいけないことも存在します。
内覧の時にやってはいけないこと
- 相手と直接条件交渉や承諾をすること
- 推測や予定など確定している事実以外を話すこと
- 相手側の不動産会社をコンタクトをとること
これら3つは「言った言わない」のトラブルを避けるために必要な項目です。
特に、2の点に関して、買主が売主の推測の発言をもとにして不動産を購入したのに推測が外れてしまった場合、法律上では契約の解除が可能です。
せっかく買主がついても後に契約を解除されてしまったら元も子もありません。注意しましょう。
家が売れない！いつ行動をすればよい？
家が売れない場合に、不動産会社を変えることを選択した方はいつ契約を解除すればいいのだろうと疑問に思うでしょう。
第9章では、不動産会社を変更する2つのタイミングを紹介します。
家を売りに出してから半年後
家を売りに出してから買い手がつくまでにかかる期間は通常3~6カ月です。
家を売りに出して半年が経過するのに買い手が全く現れない場合は、半年のタイミングで不動産会社を変更するとよいでしょう。
家を売却するときに、不動産会社と結ぶ媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介という3つの方法があり、専属専任媒介と専任媒介は契約期間が3ヶ月と法律で定められています。
一般媒介でも3ヶ月が標準契約約款で推奨されており、3カ月が契約期間になっていることが多いです（制限はありません）。
不動産を売りに出してから6カ月後は、ちょうど2回目の契約更新の日にちと重なるため、この機会に不動産会社を変更することをお勧めします。
家や土地の売却を依頼した仲介業者が買主を紹介してくれない、報告をしてくれない、話を聞いてくれないと不動産の売却に支障が出るので困ってしまいます。上記のような場合、仲介業者を変更することは可能ですが、タイミングを誤ると契約上違約金が発[…]
不動産の取引が活発になる時期
一般には、2月～3月や9月～12月に、不動産の取引が活発になると言われます。
これは、転勤や通学の理由で、新年度を迎える4月（10月）まで入居したい心理と、年内に入居して新しい年を新居で迎えたい心理があるからです。
また、2月～3月には多くの賃貸契約が更新時期を迎える（賃貸契約も新年度を目標に2月～3月が多い）ため、賃貸から購入に流れる層が増えます。持ち家を売却して賃貸に流れる層も増えるため、全体で売買が活性化します。
一方、6月～8月の梅雨の天候不順・夏の暑い時期は、下見や内覧をする側も受ける側も大変で、嫌われやすい需要の少ない時期です。
家を売りに出していたメインの時期が6月～8月であった場合は、不動産会社を変更する時期をもう少し見送ってもよいかもしれません。
不動産会社から既定の報告がない時
専属専任媒介の場合は1週間に1回、専任媒介の場合はは2週間に1回の定期報告義務があり、定期報告がなければ法令違反です。(一般媒介契約では定期報告義務はありません。)
定期報告では報告日までの営業活動や、買主から問い合わせがあったかどうかを報告します。
（専属）専任媒介契約を結んでいるのに定期報告がない場合は、即不動産会社を変更しましょう。
法令違反をしている不動産会社に仲介を依頼してもよいことは何一つありません。
定期報告義務を怠っている不動産会社であれば、契約義務違反で3カ月の契約期間の途中でも契約の解除を申し出ることができます。
不動産を売却するまでの期間は早くて3カ月掛かり、なかなか売却できない場合はそれ以上の期間を要します。売り出しをスタートしても購入希望者がなかなか現れない場合、当初設定していた売り出し価格よりも値下げして再販を余儀なくされる可能性も考えら[…]
売却を急いでいるのなら買取保証をつけよう
売れない家を売るためには、家が売れない原因を把握して対策を建てることが大切です
しかしながら、家を売り出している人の中には、対策をしても売れない、または対策をしている時間がないという方もいらっしゃるでしょう。
そのような方は、買取保証を付けて不動産を売却するとよいです。
買取保証とは、不動産の売却に期限を設けて期限内に不動産が売れなかった場合に不動産会社が物件を買い取るという契約のことです。
買取保証は大手不動産会社でいうと、東急リバブルや住友不動産販売が行っています。
不動産一括査定サイト「すまいValue」を使えば、上記2つの不動産会社に買取の依頼が可能です。
 | 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
電車などに乗っていると、「あなたの不動産を大手6社が一括無料査定」というすまいValueの広告を見かけます。すまいValueを使うと、不動産の売買仲介手数料でTOPを占める小田急不動産、住友不動産販売、東急リバブル、野村の仲介、三井[…]
土地と違って家は価値が下がっていく物件ですので、高く売ることよりも早く売ることを目指さなければ、どんどん含み損が増えていきます。
また、家が長い間売れ残っていると、「あの家は訳アリ物件なのではないか」と買主の候補に怪しまれますます家が売れなくなります。
半年を過ぎても家が売れない場合は、早め早めの行動をとることをお勧めします。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
