空き家を放置するとどうなるんだろう…
相続などで空き家を保有したが、特に何もしていない…
そのような声はよく聞きますし、実際に居住していない空き家はついつい放置してしまいがちかと思います。
しかし、これはとても危険な行動です。
全国的に空き家の増加は問題として提起されています。
総務省統計局の平成25年住宅・土地統計調査で約820万戸とされる空き家の中には、管理されずに放置されたままの空き家も少なくありません。
実家を相続したが誰も住んでいない、転勤したけどいつか使おうと考えているなどの理由で手をかけられていないのが主な原因です。
しかし、空き家を放置すると、大きなトラブルや資産上のマイナスに繋がりかねません。ここでは、空き家を放置するとどのような問題が起こるのかをご紹介します。
併せて、空き家を放置した際の問題を防ぐためにどのような対策を取ればよいのかもお伝えします。
空き家と土地を保有している方の中には、「空き家を解体して更地にするのと、空き家をそのまま維持して住宅用地の特例を活用するのと、固定資産税はどちらが得だろうか」と迷っている方もいることでしょう。空き家を解体して更地にするとその分の[…]
空き家が放置される理由
まず最初に、空き家が放置される理由をご紹介します。
親のいた実家を相続したけど誰も住まない
親が亡くなり、住んでいた実家を相続したものの、誰も住まなかったために空き家となるケースです。
また、相続の話がうまくまとまらず、分割も上手くいかなかったために売却できないケースもあります。
親の土地を初めて相続した人は、 相続したら、何から始めればいいだろう 相続した土地の処分はどんな方法があるのだろう 土地を相続したときの税金はいくらかかるだろうと頭を悩ませていることと思います。[…]
相続後に誰か住むことが決まっていなければ、親の家ははやめに売却しておくと良いでしょう。売却を考える場合、まずは不動産会社に査定を依頼する必要があります。不動産会社へ査定を依頼する際には、不動産一括査定の利用がおすすめです。物件情報など簡単な情報の入力だけで、複数の不動産会社に査定を無料で依頼できます。また、複数の査定額を比較できるため、空き家の相場を正確に把握できますし、思ったより高い金額で売却できることでしょう。
 | 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
狭小地や不整形地で売れなかった
空き家を相続したものの、誰も住まなかったため売却を考えても、狭小地や不整形地などで売れなかったケースです。
家を売りに出したのになかなか売れない。まだ人が住めるのに家が売れないと、イライラしたり、「不動産会社を変えたほうがいいのだろうか？」「帰るとしたらいつ？」などと疑問が湧いてくるでしょう。家が売れない原因は7つもあります。ただ[…]
売却が難しい土地の多くは活用も難しいことから、そのまま放置される傾向にあります。
また、道路に面していないことから使い勝手が悪かったり、再建築不可物件であったりする空き家も売れにくいものです。売れにくいことから、ひとまず売却を後回しにした結果、放置となるケースが多いでしょう。
土地を売りに出したのになかなか売れないと、「自分の土地は売れない土地なんだ、しょうがないからこのままにしておこう」と売却するのをあきらめたくなります。無理もありません。土地の売却には時間と手間がかかり、売れないと精神的につらくなってしま[…]
売れない土地は、固定資産税を払える分だけの収益を得られるよう土地活用をする方法がおすすめです。売ってしまうと売却益しか手元に残りませんが、土地活用をすると継続的な収益が手元に入り、資産として土地も所有したままにできます。
ですが、収益を得られる土地活用プランを考えて、利回りなど収益を試算するのは難しいものです。そのような方には、土地活用の無料プラン比較【HOME4U】で土地活用のプロに相談することをおすすめします。契約するまでは無料で相談できますので、まずは無料で資料を取り寄せてみましょう。
 | 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 50社 |
空き家の管理が面倒
田舎など遠方に空き家があれば、わざわざ管理のためだけに空き家まで行くのは大変なことでしょう。
最初は2,3ヶ月に1回と足を運んで片づけていても、徐々に空き家を管理するのが面倒になり、放置されてしまうケースもあります。
管理が面倒であれば、誰かに住んでもらう賃貸とすると、管理の手間が省ける上に収益が見込めるでしょう。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 約70社 |
高齢な親が認知症などで判断が難しい
高齢な親が認知症などで、自宅の売却を判断することが難しいケースなども考えられます。また、子どもの家や老人ホームなど高齢者住宅に転居して、最後は自宅で…と思っているうちに、放置して空き家にしてしまうケースです。
理想的な方法としては、親に認知症の傾向があると感じた時点で、家をどうするか話し合っておくことです。しかし、それも難しいかと思いますので、まだ元気なうちに家族信託などスムーズに相続できる方法を検討するのをおすすめします。
また、親が子どもの家に転居するなど家を離れる時点で、売却するかどうか話し合って決めておくと良いでしょう。
親が認知症で老人ホームに入ってしまった、高齢で近所に引っ越すことになったなどの事情で親の家が空き家になることがあるでしょう。「空き家になるくらいなら売却してしまおう」と考えるのは自然ですが、相続前に家を売却すると多額の税金がかかりま[…]
思い入れがあり売りにくい
空き家を相続して売却が良いとわかっているものの、幼い頃に住んでいた家で愛着があったり、何となく親の住んでいた家で手離しにくいなどの理由もあるかと思います。
人の感情はどうもしようがなく、思い入れがあるからこそ売却して手離すことはできず、賃貸にして誰かに住んでもらうことも難しくものでしょう。自分で管理しようと思っても、様々な原因で結局放置となるようです。
そのような場合には、空き家を管理してくれるサービスなどを使ってみると良いかもしれません。月々5,000円ほどで管理してくれるサービスもありますので、検討してみることをおすすめします。
相続などで空き家の所有者になったけれども、実際に住むこともなく、かと言って手放すこともできず持ち続ける方が多くいます。実際に日本の空き家数は増え続けており、現在800万件以上です。しかし、空き家を使わず保有しているだけでも、[…]
それでは、これらの理由から空き家を放置してしまったら、どのような問題が起きるのかご紹介します。
空き家を放置したら起こる3つの問題
空き家を放置した場合にどのような問題が起こるのか、全体像を見ていきます。
空き家を放置した場合の問題については、国土交通省のレポート「空き家と現状の課題」にも詳しく書いてありますので、レポートも参考にしつつ、整理します。
まず、空き家を放置すると通常の住居以上に老朽化が進みます。この空き家の老朽化は、湿気が原因と考えられています。
空き家の場合、締め切られた家の中で空気の入れ替わる頻度が低いため、湿気がこもって家が傷み老朽化していくでしょう。
空き家を放置し、老朽化が進んだ結果、起こる主な問題は以下の3点です。
空き家を放置すると、基本的には問題しか発生しませんし、固定資産税も高くかかってくるでしょう。そのため、空き家を所有して放置しているだけであれば、基本的には売却をおすすめします。
なぜなら、今後は日本の人口は減少し続けて住む人がいなくなるため、土地の価値は下がっていく一方になると考えられるからです。特に、田舎など地方は過疎化が進み、土地の価値はほぼなくなってしまうでしょう。そのため、空き家を放置しているのであれば、早めの売却がおすすめです。
親が高齢で施設に入ってしまった、自分と同じ家に住むことになったなどの事情で慣れ親しんだ田舎の実家が空き家になってしまうとき、どうすればいいのだろうと不安になります。空き家を所有し続けていると、固定資産税を払い続けなければならない、倒[…]
放置していた空き家は、状態によっては価格がつかなかったり売れにくかったりするかもしれません。ですが、現在は空き家をどうにかしたいと考えている方や新築ではなく中古を改修して住みたいと思う方もいらっしゃいます。力のある不動産会社は、そのような方を見つけて確実に売却してくれるでしょう。
力のある不動産会社を見つけるには、不動産一括査定を利用して複数の不動産会社に査定してもらうことをおすすめします。不動産一括査定を使うと、1度の簡単な入力だけで複数の不動産会社へ査定の依頼が可能です。査定の際に、「どのように売るか」や「なぜその査定額になるのか」など質問をしてみて、力のある不動産会社かどうか、また相性はどうか確認すると良いでしょう。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
【問題①】資産価値が下がる
家は居住していても空き家にしていても、年々価値は下がります。
更に空き家を放置していると家の状態はどんどん悪化してしまうため、売却をしようにも価格の下落が止まらなくなります。
また、日本全体で人口・世帯数減少が始まっているため、過疎化が進んでいる地域になると、周辺に住む人も少なくなり、地価は更に下落します。
宅地の価値は市街化の度合いに影響されますから、空き家を放置していると、家と土地の両方で同時に価値の下落が起こる可能性もあります。
直接の出費ではないですが、価値の下落も維持費として見積もっておかないと、お金をかけて維持する以上に損失を受けてしまいます。
夫の転勤や子供の進学、離婚などで住み替えを考えている場合、今所有している家をできるだけ高く売りたいことでしょう。多くの方が気になるのが、自分の家がいくらで売れるかです。家を高く売るためには、家の売却価格を知るだけでなく、家が高く売れ[…]
空き家に維持費がかかる
なお、資産価値の下落と同時に、空き家は保有しているだけでも維持費がかかります。放置しなくてもかかるものですが、家と土地以外の資産の下落として認識しておく必要があります。
固定資産税額にもよりますが、空き家の維持費は年間数十万円になることもあります。
詳細は以下の記事を御覧ください。
相続などで空き家の所有者になったけれども、実際に住むこともなく、かと言って手放すこともできず持ち続ける方が多くいます。実際に日本の空き家数は増え続けており、現在800万件以上です。しかし、空き家を使わず保有しているだけでも、[…]
空き家を手放したくないけど維持費がかかるのは嫌…そんな方におすすめな方法は、空き家を貸すことです。
空き家を放置するくらいであれば、誰かに貸して住んでもらい、適度に管理してもらうことをおすすめします。人が住まない家は人の目が届かないことから、傷んでも気づかれにくく劣化が速くなります。人に住んでもらうと、傷みを適宜修理してもらえるため、賃料を受け取りながら家を維持できる点がメリットでしょう。
家を貸すことを考えたら、まずは賃貸査定をしてもらいましょう。いくらで貸すとどのくらいの収益になるのか、管理まで任せるといくらになるのか、プロに見積もってもらい決めることをおすすめします。
【問題②】周囲への悪影響やトラブルが生じる
空き家が老朽化すると、個人財産のマイナスに留まらず、周囲に悪影響を与え、トラブルになってしまう可能性があります。
今直ちに問題はなくても、将来空き家が与える悪影響を考えてみましょう。
倒壊・破損・散乱など
空き家の倒壊・破損・散乱、いずれも周囲への影響が大きく、倒壊に至らなくても地震による外壁の剥落、台風による屋根材の散乱等による被害は可能性として十分考えられます。
もちろん、家の倒壊や破損は住んでいても起こるものですが、空き家の場合には家の状況の把握ができず、適切な修繕がされないために、さらに危険が高まります。
建物の所有者には管理責任があり、瑕疵（不具合）で他人に損害を与えたときは、民法第717条によって損害に対する賠償責任を負います。
民法第717条
- 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
- 前項の規定は、竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合について準用する。
- 前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者又は所有者は、その者に対して求償権を行使することができる。
工作物の設置または保存の瑕疵(欠陥や過失)による、損害賠償責任の規定です。
空き家にも当然当てはまるので、所有者は空き家が他人へ損害を与えないように注意しなくてはなりません。
また、同条第2項では「竹木の栽植又は支持の瑕疵」でも準用するとしています。
空き家で該当するとすれば、庭木の支持が不十分で倒れた場合、生垣が手入れされず道路にはみ出している場合などです。
特に庭木や生垣が道路にはみ出していると、接触による損害以外にも、回避した結果起きた交通事故など、間接的な損害も起こり得るので軽視できません。
不審火、自然発火による火災
空き家が放火の対象になりやすいことはよく知られており、火災は近隣への損害が回避できず、その法的責任が問われます。
関連する法律は失火責任法ですが、重過失以外は基本的に所有者責任を問われません。
ただし、法的な責任がないからといって、道義的な責任もないかというと別問題で、管理不十分で火災を防止できなかった責任は残ります。
お詫びとしてかなりの出費や社会的信用のダメージを伴いますから、リスクとして考えておくべきです。
失火責任法
失火責任法の条文を見る
民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス
（民法第709条の規定は失火の場合にはこれを適用せず。ただし、失火者に重大なる過失ありたるときはこの限りにあらず。）
一文だけの法律で、民法上第709条の不法行為による損害賠償責任は、失火(過失による火災)の場合に適用されないことを規定しています。
ただし、失火者に重大な過失があれば、損害賠償責任を負うとも規定されています。
失火責任法の規定は、空き家で自然発火が起き隣家に損害を与えた場合でも、重大な過失の有無によって損害賠償責任が変わることを意味しています。
自然発火する可能性として、コンセントプラグのトラッキング現象があります。
空き家なので通電させることは少ないかもしれませんが、最近は24時間換気システムや、防犯用の照明が付いている家も増えているので覚えておきましょう。
庭木や草花の繁茂
庭木が敷地からはみ出たことによる損害は、民法第717条の適用になりますが、庭木のはみ出し以外にも、民法第233条では越境について規定されています。
近隣トラブルの例としてよく聞く枝だけではなく、根も対象となっています。
また、手付かずのままでいると、いかにも空き家と露呈してしまい、放火・不法侵入など、複合的にトラブルを引き起こしやすいです。
所有者として空き家の庭木や草花の管理が必要なことは、社会通念上だけではなく、法律からも常識レベルです。
民法第233条
- 隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
- 隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。
隣地の竹木が境界を越えたときを規定しており、枝の場合は越境した側へ枝の切除を要求でき、根の場合は越境された側が根を切り取ることができます。
空き家の敷地内にある竹木は、境界を超えないように管理する必要があります。
治安と衛生
不法侵入を許すことによる治安の悪化、不法投棄や害虫・害獣・犬猫等が棲みつくことによる異臭・悪臭が該当します。
放置した空き家にいつのまにか犯罪集団が棲みつき、拠点となっていたり違法な何かに使用されたりする可能性も十分にあるでしょう。
不法投棄や害獣などの発生は、直接の被害者が自分であっても、周辺への影響が懸念される時点で問題視され、放置することで近隣トラブルを引き起こします。
例えば、不法投棄されたゴミにハエや蚊が群がって周辺に飛散する、ススメバチが巣を作って飛び回っている、ネコが大量に棲みついて夜中にうるさいなど、一般には近所迷惑でしかなく、行政に苦情が入るでしょう。
虫や獣が近所迷惑を起こす要因が、所有者の責任であるかどうかは難しいところですが、通常の管理で対処できる内容なら、責任を問われても不思議ではありません。
苦情が入れば、ほぼ確実に行政から指導されますので、結局のところ対処は必要です。
景観上の問題
景観条例を制定している自治体（ただし通常は景観保全地域を定めている）では、周辺と比べて著しく景観上の問題がある空き家は、是正するように所有者へ指導が入るかもしれません。
もっとも、景観上の問題が起きるほど空き家の老朽化が進むと、他の問題の方が先に顕在化するため、景観上の問題だけが取り上げられることは少ないでしょう。
したがって、所有者が先に対処すべき内容は、景観上の問題よりも他にあります。
空き家問題は都市部も含めた日本の大きな問題です。空き家対策特別措置法が施行された後、初めて行政によって取り壊しが行われたのも、神奈川県横須賀市の空き家でした。大きな原因は人口減少です。一方で新築の着工数は引き続き多く、空き家は増[…]
【問題③】固定資産税が最大6倍に、強制解体のリスクも
空き家問題はもはや個人の範囲に留まる問題ではありません。増加する空き家、と空き家問題を踏まえ、国も対策に乗り出しています。
結果的に空き家の所有者の抱えるリスクは増大することになりました。
家は所有して住んでいれば、固定資産税の軽減が受けられますが、放置して空き家となったまま状態が悪化すると、固定資産税の軽減が受けられなくなります。それにより、軽減を適用されていた固定資産税の6倍もの税を支払わなければいけなくなる可能性もあります。
また、固定資産税が高くなるだけでなく、さらに倒壊などの危険性が高まると行政から改善の勧告を受けます。それによる改善が見込めない場合には、強制解体されてしまうケースもあるようです。
固定資産税や強制解体が関係する空き家対策特別措置法については、次の章でご紹介します。
日本全国で「空き家問題」として、放置された空き家のリスクを耳にするようになりました。人口減少が進み、世帯減少時代に突入し、空き家の数はどんどん増えて社会問題化しています。2018年の総務省による住宅・土地統計調査(総務省統計局)では[…]
空き家の所有者が注意すべき空き家対策特別措置法
国の対策の基点になるのが空き家対策特別措置法です。
この法律の制定により、管理が行き届かず危険のある空き家は、行政の介入が可能になりました。
なお、空き家対策特別措置法で、特定空き家と指定される条件については、こちらの国土交通省のガイドライン1-4にも具体的に記載されています。
空き家対策特別措置法については以下の記事で詳細に説明しています。
平成27年2月26日から空き家対策特別措置法（空き家法）が施行されました。空き家対策特別措置法は現在空き家を所有している人や、相続などで今後空き家を所有する人に影響の大きな法律です。知らないとトラブルになったり、固定資産税率が急に6[…]
固定資産税が最大6倍に
住宅の敷地には、住宅用地特例という税制上の軽減措置が設けられ、固定資産税を算出する過程において、住宅の敷地は最大で1/6に税金が軽減されます。
この状態は、所有者が固定資産税の負担増を嫌い、問題のある空き家でも解体が進まないと以前から問題視されており、空き家対策特別措置法で対応されています。
固定資産税の軽減措置が外されるのは、「特定空家等」と呼ばれる空き家だけで、法律上は次のように定義されています。
- そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
まず、行政は空き家について調査を行い、上記に該当すれば特定空家等とみなします。
そして、特定空家等に対して改善するように助言・指導がされ、所有者が応じないときは、続いて勧告されることで、固定資産税の軽減対象から外れます。
土地の1/6の軽減措置がなくなってしまうので、家も含めた固定資産税が6倍になるわけではありませんが、大幅な税金の増加のリスクがあります。
相続した家に住むことができず、いつかは整理しなくては…と思いつつもまだ手をつけておらず、空き家になっていませんか？誰も住んでいなくても家は家。実は空き家にも一般的な家と同じように税金がかかります。しかも空き家を放置したままに[…]
行政代執行による強制解体
上記の勧告でも、実質固定資産税増額というペナルティが課されますが、特定空き家等への指定後も改善がみられなければ命令へと変わり、命令にも応じなければ代執行へと進みます。
代執行とは強制執行で、空き家の所有者がするべき義務、つまり空き家の解体等を行政が自ら(ほとんどは行政に委託された業者が)行います。
当然ながらその費用は、空き家の所有者・管理者に請求されることになります。
また、代執行は所有者不明により、命令することができない場合にも行われます。
空き家対策特別措置法第3条
空家等の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。）は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。
空き家の所有者・管理者が、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないように、適切な管理に努めるものとする規定です。
努力義務規定ではありますが、この規定があることで管理責任を問われ、法的な措置を命じられる理由になります。
空き家対策特別措置法第14条
空き家対策特別措置法の条文が長いためご注意ください。
- 市町村長は、特定空家等の所有者等に対し、当該特定空家等に関し、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置（そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態にない特定空家等については、建築物の除却を除く。次項において同じ。）をとるよう助言又は指導をすることができる。
- 市町村長は、前項の規定による助言又は指導をした場合において、なお当該特定空家等の状態が改善されないと認めるときは、当該助言又は指導を受けた者に対し、相当の猶予期限を付けて、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとることを勧告することができる。
- 市町村長は、前項の規定による勧告を受けた者が正当な理由がなくてその勧告に係る措置をとらなかった場合において、特に必要があると認めるときは、その者に対し、相当の猶予期限を付けて、その勧告に係る措置をとることを命ずることができる。
- 市町村長は、前項の措置を命じようとする場合においては、あらかじめ、その措置を命じようとする者に対し、その命じようとする措置及びその事由並びに意見書の提出先及び提出期限を記載した通知書を交付して、その措置を命じようとする者又はその代理人に意見書及び自己に有利な証拠を提出する機会を与えなければならない。
- 前項の通知書の交付を受けた者は、その交付を受けた日から五日以内に、市町村長に対し、意見書の提出に代えて公開による意見の聴取を行うことを請求することができる。
- 市町村長は、前項の規定による意見の聴取の請求があった場合においては、第三項の措置を命じようとする者又はその代理人の出頭を求めて、公開による意見の聴取を行わなければならない。
- 市町村長は、前項の規定による意見の聴取を行う場合においては、第三項の規定によって命じようとする措置並びに意見の聴取の期日及び場所を、期日の三日前までに、前項に規定する者に通知するとともに、これを公告しなければならない。
- 第六項に規定する者は、意見の聴取に際して、証人を出席させ、かつ、自己に有利な証拠を提出することができる。
- 市町村長は、第三項の規定により必要な措置を命じた場合において、その措置を命ぜられた者がその措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき又は履行しても同項の期限までに完了する見込みがないときは、行政代執行法（昭和二十三年法律第四十三号）の定めるところに従い、自ら義務者のなすべき行為をし、又は第三者をしてこれをさせることができる。
- 第三項の規定により必要な措置を命じようとする場合において、過失がなくてその措置を命ぜられるべき者を確知することができないとき（過失がなくて第一項の助言若しくは指導又は第二項の勧告が行われるべき者を確知することができないため第三項に定める手続により命令を行うことができないときを含む。）は、市町村長は、その者の負担において、その措置を自ら行い、又はその命じた者若しくは委任した者に行わせることができる。この場合においては、相当の期限を定めて、その措置を行うべき旨及びその期限までにその措置を行わないときは、市町村長又はその命じた者若しくは委任した者がその措置を行うべき旨をあらかじめ公告しなければならない。
- 市町村長は、第三項の規定による命令をした場合においては、標識の設置その他国土交通省令・総務省令で定める方法により、その旨を公示しなければならない。
- 前項の標識は、第三項の規定による命令に係る特定空家等に設置することができる。この場合においては、当該特定空家等の所有者等は、当該標識の設置を拒み、又は妨げてはならない。
- 第三項の規定による命令については、行政手続法（平成五年法律第八十八号）第三章（第十二条及び第十四条を除く。）の規定は、適用しない。
- 国土交通大臣及び総務大臣は、特定空家等に対する措置に関し、その適切な実施を図るために必要な指針を定めることができる。
- 前各項に定めるもののほか、特定空家等に対する措置に関し必要な事項は、国土交通省令・総務省令で定める。
著しく保安上危険となるおそれ、著しく衛生上有害となるおそれがある空き家は、市町村長により必要な措置をするように助言・指導できると規定されています。
H26年11月に成立した、空家等対策特別措置法により、空き家が、特定空き家に認定され、持ち主が何も対策を行わなかったときに行政が行う行政代執行とは、どのような制度なのでしょうか。この記事を読むと 行政代執行とは何か[…]
所有する空き家が特定空き家に指定されてしまう前に売却してしまうのが得策です。まずは不動産会社に査定を依頼し、空き家の状態を見てもらうと良いでしょう。
一括査定サイトを使えば、空き家近くの不動産会社を複数社紹介してもらえるため、自分で探す手間がなくなります。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
空き家放置による問題を防ぐ5つの対策
空き家を放置した場合に大きな問題になることはご理解いただけたと思います。
問題が発生しないよう、空き家放置による問題を防ぐための具体的な対策をご説明します。
対策は大きく4種類あります。
- 空き家を売却する
- 空き家を活用して収益化する
- 空き家を管理して、問題にならないようにする
- 空き家を解体して更地にする
- 空き家を相続放棄して相続しない
1つずつ順番に見ていきましょう。
高齢社会となった現代において、全国各地で空き家問題が深刻化しています。その対策として、国は空き家対策特別措置法を施行し、各自治体も独自の対策に乗り出しています。空き家は、建物を解体して更地にしたうえで売却したほうが、需要が高[…]
空き家を売却する
空き家放置による問題を解決する上で最も手っ取り早く費用の掛からない方法が売却です。
空き家を売却してしまえば、今後管理に悩む必要がありませんし、解体をする費用を捻出する必要もありません。
古くてとても人が住めないような空き家を売却できるのだろうか…と不安になるかもしれませんが、プロの不動産会社に依頼すれば売却できます。
問題は、「良い不動産会社をどのように探すか」です。結論から言うと、不動産一括査定サイトを使って不動産会社を探すことがおすすめです。
不動産一括査定サイトとは、サイト上に売りたい空き家の情報を１度入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。
複数の不動産会社の査定額、担当者の対応、会社の実績を比較検討することができるので人が住めないような空き家でも売却してくれる営業力の高い会社が見つかります。
また、サイトの利用料は完全無料で、自宅にいながら60秒で査定が依頼できるので大変便利です。
サイトを使うと平均1~2社紹介されるので2サイト利用すると3~4社の会社を比較することができ不動産会社選びで失敗しないでしょう。
不動産一括査定サイトは、大手NTTデータが運営、安心安全のサイト「HOME4U不動産一括査定」と提携している会社数が1,600社と多く自分に合った会社が見つかる「イエウール一括査定」の利用がおすすめです。
HOME4Uは、数あるサイトの中で最も歴史のあるサイトです。蓄積されたノウハウを生かして質の高い企業を紹介してくれます。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
始めてHOME4Uの不動産一括査定サイトを使う方は「HOME4Uを使うとデメリットはあるのだろうか」「HOME4Uよりも優れたサイトはあるのだろうか」などと疑問に思うのではないでしょうか。不動産一括査定の公式ページには利用者の口コミ[…]
 | 運営会社 | 株式会社Speee |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2014年 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 1,000万人 | |
| 提携会社数 | 約1,600社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
イエウールは株式会社Speeeの運営する不動産一括査定サイトです。2014年にサービスを開始し、今年で6年目になりますが提携している不動産会社数が約1600社、利用者数が1,000万人と自他ともに認める実績を保有しています。[…]
空き家を活用すればマイナス資産がプラスになる
1つ目の空き家活用は、空き家を賃貸や民泊に出して、収益が稼げるようにするというものです。
特に資産として魅力的な空き家を持っている方にはおすすめです。
空き家を活用するメリットは、
- 空き家を利用して収益を得ることができる
- 空き家が誰かに使われるので、老朽化が遅くなる
- 利用実績により特定空き家の条件を満たしづらくなる
というものです。
ただし、魅力的な空き家でない場合には、活用を考えても少々難しいかもしれません。
空き家活用の詳細については、以下の記事をご覧ください。
空き家を活用して、固定資産税や維持管理費を払うだけの「マイナスの資産」である空き家をどうにかしたい...空き家に投資して空き家問題を解決しつつビジネスにしたい...そのような想いから、空き家を有効活用するアイデアにはどのようなも[…]
空き家の活用を考えようと思っても、自分だけで収益を上げられる活用方法を考えるのは難しいかと思います。収益を上げるためには具体的な収益プランや、費用がいくらかかるのかも考えなければならず、知識がないと全く活用できなかった…なんてこともあるでしょう。
そんなときは、活用のプロにどのように活用するといくらくらいになるのか、収益プランを見積もってもらうことをおすすめします。1度の簡単な入力だけで、複数の専門家が空き家や土地に合った活用方法を調べて提案してくれます。また、契約するまでは無料で相談できますので、安心して利用できるでしょう。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 50社 |
空き家を管理すれば問題やトラブルを防ぐことができる
放置空き家が問題になるのは、その家が適切に管理されないためです。
これを防ぐためには空き家の管理を行うことが有効です。
空き家を保有はしたいが、遠方や多忙が理由で自分で管理的できない場合は、管理業者に委託する方法もあります。
サービスは有料になりますが、月5千円～1万円が相場です。トラブルを防げることを考えると十分な投資でしょう。
空き家管理の詳細や、委託可能な業者の比較については、以下の記事で行っています。
なお、リンク先では月100円からの格安管理についてもご紹介しています。
相続や転勤などで空き家の所有者になった場合、空き家の管理をどうするのか、は大きなポイントです。記事では以下のような点をお伝えします。記事のポイント 空き家管理のポイント 空き家管理サービスの比較 自己管[…]
空き家を解体して、空き家をなくしてしまうのも1つの方法
空き家が問題なら、それを放置するのではなく、解体して空き家そのものを無くしてしまうのも1つの手です。
上で書いているように、空き家が無くなった場合固定資産税率が上がる可能性がありますが、土地の固定資産税が上がっても、空き家分の資産価値がなくなる点と、管理コストやトラブルの際の対応コストを考えるとプラスになる可能性も十分にあります。
詳細は別の記事に書いていますので、ぜひご参照ください。
空き家と土地を保有している方の中には、「空き家を解体して更地にするのと、空き家をそのまま維持して住宅用地の特例を活用するのと、固定資産税はどちらが得だろうか」と迷っている方もいることでしょう。空き家を解体して更地にするとその分の[…]
なお、リンク先にもあるように、自治体によっては、空き家の解体に工事費用の補助金が出たり、解体しても固定資産税を住宅用地の特例と同じ額に据え置くことができる制度も存在します。
空き家のある自治体のウェブサイトなどを調べてみましょう。
相続放棄して空き家を相続しない
空き家が発生してしまう原因の1つに、親の家を相続したものの誰も住まないことが挙げられます。
この問題への対策として、そもそも相続せずに相続放棄する方法もあります。相続放棄してしまえば、空き家を所有することがないため、固定資産税を払ったり管理したりする必要はありません。
ですが、空き家だけを相続放棄することはできない点には注意しておきましょう。相続放棄をするとその他の現金なども相続できなくなるため、慎重に考えていくことをおすすめします。
相続では、相続人同士で話し合いをして遺産の分け方を決めることになります。特に家のように、分割することが難しい不動産がある場合には注意が必要です。そして、遺産を相続する時には相続税がかかる場合があります。ここでは、遺産を相[…]
放置した空き家の対処法
住めない状態なら解体する
住めないほどの空き家であれば、解体して更地化してしまうことをおすすめします。
それほどの空き家となれば、倒壊するリスクなど危険度の高い状態である可能性が高く、固定資産税も高くなっていることでしょう。空き家を解体して更地にしても、納める固定資産税は変わりません。
そのため、放置して住めない状態となってしまった空き家は、はやめに解体することをおすすめします。
相続などで手に入った住宅は古い場合が多く、そのままで売れない場合は建物の解体を検討してくはいけません。解体費用は解体したい家により大きく異なります。相場を知らずに解体工事を進めてしまうと多額の費用がかかってしまい、苦労して土地を売却[…]
空き家の解体には自治体から補助金が出る？
空き家の解体にかかる費用に対して、国や自治体が補助金を支給する制度もあります。
以下、各自治体で実施している補助金制度の名称です。
- 空き家解体補助金
- 解体撤去費助成
- 老朽危険家屋解体工事補助金
- 危険廃屋解体撤去補助金
- 老朽家屋など解体工事助成
また、解体にかかる費用や補助金の支給額、補助金の適用要件は自治体により異なります。補助金の金額は、解体費用の⅕~⅓ で上限は20~150万円と定められていることが多いため、詳しくは各自治体でご確認ください。
また、適用において以下のような条件が定められています。
- 個人所有の空き家
- 一戸建てまたは併用住宅
- 倒壊リスクや衛生上の問題がある
- 人が1年以上住んでいない、またその他の用途で活用されていない
解体費用の確認は、物件情報などの入力だけで解体費用を無料で見積もってもらえる、解体見積もりの利用をおすすめします。補助金額を計算する際にも、解体にかかる費用から計算するため、先にかかる費用を確認しておきましょう。
 | 運営会社 | 安心解体業者認定協会 |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2015年 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 約5万人 | |
| 提携会社数 | 870社 | |
| 同時依頼社数 | 3社 |
住める状態なら売却する
空き家を所有し続けると固定資産税を払わなければいけず、特定空き家に指定されると固定資産税は高くなってしまいます。そのため、将来的に使用する予定がないのであれば、住める状態のまま売却して手離すと損をせずに済むでしょう。
空き家の譲渡所得は3,000万円特別控除を適用
「空き家対策特別措置法」の施行や行政による対策から、空き家の売却を後押しするべく、空き家の売却益(譲渡所得)にかかる税金を控除する制度が施行されました。
控除の適用は、以下の条件を満たしているかで判断されます。
- 相続の開始直前に被相続人以外で居住していた人がいない
- 相続開始日から起算して3年を経過する年の12月31日までに売却
- 1981年5月31日以前に建築された居住用家屋
- 区分所有の登記がされていない建物
- 譲渡所得が1億円を超えない
細かい適用要件については、国税庁ホームページなどでご確認いただければと思います。
2019年10月から2度目の消費税増税が決定しており、内閣官房長官の記者会見によるとリーマンショックのような経済情勢の悪化がない限りは予定通り施行されます。日本にはさまざまな事柄に税金がかけられており、消費者の税負担が大きくのしかかって[…]
まとめ
空き家をどうするかは個々の事情もあり、思い入れのある家は処分をためらうので、決断できずにとりあえず放置しているケースも多いかもしれません。
しかし、使う予定がないのであれば、老朽化して近所迷惑になる前の段階で、解体に踏み切ったほうが精神的には楽になります。
経済的な側面で判断するなら、空き家の維持費用（管理委託費・水道光熱費、固定資産税・都市計画税等）と、解体後の固定資産税・都市計画税を比べます。解体後の方が高い場合でも、価値の下落と修繕費の存在を忘れてはなりません。
もし、維持費用の方が高ければ解体の一択となりますが、解体費用がネックです。
行政から指導を受ける特定空家等では、解体に補助金制度も導入されているので、役所に相談して現状を判断してもらいましょう。
今は空き家を残すとしても、いずれ住む・貸す・売る・解体を判断するときが来ます。
現状維持がその過程ならまだしも、とりあえず放置して老朽化するのは、経済的損失だけではなく、社会的にも許容されない時代が来ていると自覚するべきなのです。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
空き家を放置するとどんな問題が起こる?
空き家を放置すると、「資産価値が下がり売却することができなくなる」「周囲に悪影響が及びご近所トラブルに発展する」「固定資産税が6倍になる」といった問題が起こります。
詳しくは、「空き家を放置した際に起こる3つの問題」で解説しています。
空き家放置による問題を解決するにはどうすればいいの？
未然に問題を防ぐには、空き家を「売却する」「自己管理する」「活用する」「解体する」4つの方法があります。
詳しくは「空き家放置による問題を防ぐ4つの対策」で解説します。
空き家の解体にはどれくらい費用がかかるの？
空き家を解体するには、数百万円の費用がかかります。できるだけ費用を抑えて空き家対策をしたいなら売却がおすすめです。
