土地を貸すと人に取られてしまう、土地を貸したら返ってこないと聞いたことはありませんか？
実は半分本当の話。約15年前までは土地を取られてしまうような場合もありました。しかし、今は契約時に気をつければ、最悪の事態になることはありません。
土地の活用を考えたとき、一般的な賃貸経営では多額の初期投資が必要です。
ゆえに収入も大きくなるのですが、状況によって難しい場合、土地のまま貸す方法なら少ない負担でできます。
ここでは建物を含むので宅地を前提に、地代の計算方法も合わせて説明し、農地を貸すことについてはこちらで解説しています。
日本では、食料自給率を維持していくために農地法によって農地の売却や転用に規制がかけられています。農地を相続したけれど自分で使う予定がない場合、手続きが楽な農地を貸す方法が最もよいでしょう。農地を貸すことで賃料が得られ、固定資産税の支[…]
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土地活用を成功させるポイントは、お持ちの土地と相性の良い活用方法を見つけることです。土地に合った収益を最大化できる活用プランを、無料でプロに提案してもらいましょう。
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土地を貸すって土地活用？
土地を貸し対価として収入を得る、土地を貸すことも土地活用の一環です。人に土地を貸す方法は2種類です。
借地事業とは
土地を貸しその賃料、地代をもらって収入を得ることを借地事業といいます。借主は借りた土地の上に建物t建てアパート経営や店舗経営を行い、収入の中から地代を地主に支払います。
地主は事業を始めるための初期投資をする必要がなく、手間や費用がかかることはほとんどありません。さらに、土地を貸している限り安定した収入が見込めるのです。
ただし、土地を貸す際は長期的に土地を貸すことになるので、急に土地に自宅を建てたいと思ってもできません。収入も自身で経営をするよりローリスクな分、ローリターンにはなります。
2種類ある借地方法
人に土地を貸す借地方法には普通借地と定期借地の2種類があります。もともとは普通借地のみで、借地の上で生活や商いをする人を強く保護する法律でした。しかし、それではあまりに地主が不利になるため、平成4年新たに追加されたのが定期借地です。
普通借地
期間の取り決めがない場合は30年、取り決める場合は30年以上借りることができます。更新する場合、最初の更新は20年になりその後は10年ごとになります。
期間が満了し、借主が契約の更新を申し出た際に地主は正当な理由がないと拒否ができず、建物がある場合は期間以外は以前と同じ条件で更新が可能です。
定期借地
定期借地には一般定期借地・建物譲渡特約付借地・事業用定期借地の3つがあります。それぞれ借地をする際の条件が異なりますが、いずれも契約の存続期間が定められており、最短で10年以上、最長で50年以上なっています。
契約終了時には更地にして返還または建物が地主に帰属すると定められており、地主が半永久的に土地を好きに使えないということはありません。
土地を貸すことを考えたら、まずは「土地活用【HOME4U】」で資料を請求してみましょう。土地の貸し方にも様々な方法がありますし、もしかしたら貸すよりも収益を得られる活用方法が見つかるかもしれません。
契約するまでは無料で土地活用のプロに相談できますし、具体的な収益プランを計算してより良い活用方法を提案してもらえます。まずは、無料で資料を取り寄せてみましょう。
 | 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 50社 |
借地事業をするなら、借地することで起きるメリット・デメリットも知っておきましょう。次では土地を貸す際のメリット・デメリットを解説します。
土地を貸すことのメリットとデメリット
遊んでいる土地を有効活用することは、メリットの方が大きいはずです。
土地を放置するデメリットは大きく、短期的に土地が高騰して売却益を得られる特殊な状況を除くと、マイナスしか生み出しません。
土地を貸すメリット
収入を得ることで、土地に毎年かかる固定資産税を払うことができます。また、基本的には長期間の賃貸借契約により安定収入を稼げます。地盤に不安がなければ投資の必要はありませんし、基本的に土地を貸す際は長期になるので安定した収入になります。
また、土地に住宅が建つと、固定資産税が最大で1/6、都市計画税が最大で1/3まで減るので、税負担が減り、地代の手残りが増します。
税金よりも安い地代はあまり考えられないので、プラスにはなるはずです。
土地活用の方法は幅広く、駐車場経営やマンション経営などさまざまです。その一方で、立地条件に見合った方法で活用しなければ、安定した収益を得ることが難しいと言われています。自ら経営するとなるとハードルが高いと考えがちですが、土地[…]
もう1つ見落としがちなメリットがります。借主が土地を使用することで、ある程度は土地の管理も同時にしてもらえる点です。
放置された土地は、雑草が生い茂り不法投棄の温床になりやすく、遠隔地なら管理を委託しなければならないくらいで、貸していると手間や委託料が省けます。
土地を貸すデメリット
確実に言えるのは、他人に貸すことで契約期間中は土地を自由にできなくなる点です。
契約行為はお互いを信じてされるため、貸主の都合で一方的に明け渡しを求めるのは、契約の前提となる信義則に反しています。
特に建物の所有を目的とした借主に貸す場合は、借地権を避けて通れません。
しかし、元々使用していない土地なら問題にならないでしょう。
問題になるとしたら、相続が発生し、次の代が土地の利用方法を変えたい場合です。
よくあるのは、親の財産の大部分が土地で、相続税を支払う現金が足りなくても、土地を貸しているので売却できずに相続人が困るケースです。
土地の賃貸借は長期契約なので、相続は考えておく必要があります。
土地を取られてしまう可能性がある
先程契約方法のパートでも解説しましたが、普通借地で貸す場合は契約更新時に正当な理由がないと地主は更新をしないという選択ができません。
さらに、正当な理由があったとしても契約終了後も借主が土地を使用し続けていた際に地主が異議をとなえなければ、契約は更新したものとみなされてしまいまします。借主は建物の買取請求権というものも持っており、この権利を請求すると地主の同意がなくても地主は建物を買い取らなくてはいけなくなります。借主は地主から代金を受取るまでは建物を明け渡さなくていいという権利まであるのです。
つまり、何も制限を付けず普通借地を選んでしまうと、借主はさまざまな方法で土地にいることができ、地主は建物の代金などを支払わないと土地を自由にすることができません。地代収入を得ることはできても、土地を長期に渡り自由に使うことができず、土地を取られたと言われる状態になってしまうのです。
土地を貸すには様々な不安が付き纏うものです。また、いざ土地を貸そうと思ってもどのように貸したらいいのか、土地を貸してどのくらいの収益が見込めるのか、わからないものでしょう。そのような場合には、無料で土地活用の見積もりプランを出してくれる「土地活用【HOME4U】」を活用することをおすすめします。契約するまでは無料でプロに相談ができ、さらに見積もりプランから選ぶだけで簡単に収益を得られる土地貸しが始められるでしょう。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 50社 |
最悪の場合土地を取られてしまうおそれがあると分かってしまうと恐ろしいものです。そんなデメリットやリスクに対処する方法はないのでしょうか。
土地を貸す際のデメリットの対処法
ここではデメリットへの対処法を紹介します。デメリットやリスクを完全に無くすことはできませんが、回避したり影響を小さくすることはできます。土地を貸す土地活用がうまくいくようにしましょう。
相続税対策にはお金を準備しておく
土地を売却し相続税を支払いたくても、誰かに貸している場合は土地を自由にできず、売却をできないというデメリットには貯金で対策を取りましょう。
土地が自由にできずに1番困る時は相続税が支払えない時です。相続税を支払えるだけの貯金を持っていれば、土地を売却できないと悩む必要はありませんし、そのまま土地を貸し続けて不労所得を手に入れることができます。
相続税を支払うことを見越して、土地を貸し始めた頃から少しずつ相続税用に資金を貯めておくと良いでしょう。
貯めていた資金で全額払えなかったとしても相続税の足しになりますし、相続人が複数いて財産を配当したい時も、土地を現金化せずに財産を分けることができる可能性が高まります。
故人が相続の準備をすることはあっても、相続する側が手続きの準備などをしていることは少なく、相続が決まってから相続について調べる方もいるでしょう。預貯金など既に現金化されているものは相続しやすく他の相続人とも分けやすいですが、問題は土[…]
土地を取られないようにするには定期借地
土地を取られてしまうというデメリットには普通借地ではなく、期限を定めた定期借地で契約を結んでおけば、問題を回避できます。
期限を決めず普通借地にしてしまうと、前段でお話したようなデメリットが出てきてしまいますが、定期借地を選んでおけば土地は返却されます。
時がくれば土地は地主の手元に返ってきますし、しっかりと契約を結んでおけば土地の上に建つ建物を買取る必要もありません。
契約をする際は、相手に譲歩しお互いの落とし所を見つけるのも大切ですが、絶対に譲れないものを決め、最初の段階でしっかりと契約を結んでおきましょう。
土地活用に慣れておらず、気をつけるべきポイントに気が付けない、不安があるといった場合は、契約前にプロに相談しておくのが賢明です。
そういった契約を得意とする弁護士に相談をするのも良いかもしれませんし、土地活用のプロに相談するのも1つの方法でしょう。土地活用は始める前の準備で、将来どのように所有できるか、どのくらいの収益が見込めるか決まってしまうこともあります。土地活用を始める前には、プロに相談して無料で見積もりを出してもらい、具体的な活用方法を考えてもらうと良いでしょう。
リスクを回避するためには土地を貸す際に使われる借地借家法も知っておく必要があります。次では借地借家法を借地法との違いと合わせて見ていきます。
土地を貸すのに重要な法律、借地借家法を知っておく
平成4年に新たに「借地借家法」が施行されました。新しい法律の施行に伴い地主はより安心して土地を貸し出すことができるようになったのです。借地借地借家法を知り、自身の土地活用に活かせるようにしましょう。
借地法と借地借家法の違いとは
借地法と借地法の違いはざっくり言うと借主が強いか地主が強いかです。前段でもお話しましたが、旧法では借主が強いような法律でした。他に借地権の存続期間を定めるのは建物の種類で石造やレンガ造の場合は30年以上、木造などの場合は20年以上と定められていました。
一方、新法では建物の種類で借地権の存続期間が定められることがなくなり、期間を定めるルールが追加されました。普通借地権で期間を定める場合は30年以上、定めない場合は30年となりました。
そして、定期借地権という更新制度がなく、地主側の権利も保護された契約方法が新たに誕生したのです。
新しく設定された定期借地権
ここでは定期借地に関してより詳しく解説していきます。3種類ある定期借地はそれぞれ存続期間や利用目的の制限などがあります。
| 一般定期借地 | 事業用定期借地 | 建物譲渡特約付借地 | |
|---|---|---|---|
| 存続期間 | 50年以上 | 10年以上50年未満 | 30年以上 |
| 利用目的 | 制限なし | 事業用 | 制限なし |
| 契約形式 | 公正証書 | 公正証書 | 制限なし |
| 借地契約の終了 | 契約期間満了 | 契約期間満了 | “建物の譲渡。契約後30年以上経過したら、建物を相当対価で地主に譲渡する特約をする。 |
| 契約終了時の建物 | 原則更地にして返還 | 原則更地にして返還 | 地主が買取る |
建物譲渡特約付借地権は借主が建物を地主に譲渡することで借地権が無くなる契約方法です。必ず最初に結ぶ必要があり、途中から建物譲渡特約付借地権に変更することはできません。
また、事業用定期借地権は事業用に土地を借りることになるので、事業のアパート・マンションであっても認められませんし、敷地の一部を寮などの居住用にするのも認められていません。
契約方法は借主がどのような土地活用をしたいのか、地主がどのような土地の使い方を許可するのかなどで異なりますので、存続期間なども含めいずれの契約が良いのか検討しましよう。
より借地借家法を詳しく知りたいと思ったら、国民生活センターの借地借家法の基礎（pdf）をチェックしてください。
土地を貸す際には、貸し方の種類の他に貸した土地を借主が借りた土地の上に何か建てるのかで変わってきます。まずは借主が建物を建てた場合も解説します。
借主が建物を建てる場合の例
建物には、住宅、店舗、事務所、倉庫、工場などの種類がありますが、多いのは住宅と店舗でしょう。
戸建住宅用に貸す
ある程度都市部から近い、または交通の便がよければアパートやマンションが考えられますが、人口の少ない地域なら集合住宅は不向きで、戸建向けの宅地提供が無難です。
いずれにせよ、店舗や事務所が業績で閉鎖されるのとは違い、住宅を新築する人はかんたんには家を手放さないので、長期間の契約になるのも魅力です。
ただし、個人用の戸建住宅用の宅地は、あまり広すぎると借り手が付きません。
普通は50坪でも十分な家が建ちますから、田舎で地価が安いとはいえ、200坪や300坪にもなると借りづらく、分筆が必要になるでしょう。
結果、残りが不整形になったり、契約期間がズレてしまい、用途が限られたりするデメリットもあるので、借地権付き分譲住宅用地として、業者向けに貸す方法も考えられます。
高齢者向け集合住宅用に貸す
高齢者向け集合住宅とは、一般には医療や介護サービスが付いた、高齢者を対象にした賃貸住宅のことです。
資金がないと経営できる規模ではないので、介護事業者などの法人が対象です。
これは、むしろ田舎の静かな土地の方が高齢者向けの住宅として需要がありますが、質のよいサービスを提供するためには人材確保が必要で、地域性がネックになる可能性もあります。
また、規模が小さいと投資効率が悪く、対象が高齢者なので高層化もできないことから、アパート等の集合住宅よりも広い土地を必要とします。
老人ホームとの違いや収益の詳細などに関しては以下の記事を参考にしてください。
親や親戚から広い土地を相続すると、悩ましいのが固定資産税や管理費など維持費がかかることでしょう。しかし、広い土地は代々受け継がれていることが多く、自分の代で売ってしまいたくない、自分も子供に受け継ぎたいと考える人は少なくないようです。[…]
店舗用に貸す
沿道で交通量がある程度あれば、コンビニやレストラン、ガソリンスタンドなど、出店用地としても需要があります。
建物は事業者が建てますし、土地の整地代金等は事業者が立て替えて、賃料から控除される契約形態が多く、土地の所有者の持ち出しがない点も魅力です。
一方で、強引な値下げ交渉や、経営状況ですぐに撤退する可能性などリスクも多く、途中解約も踏まえて損益分岐点の把握が必要になります。
なお、事業用定期借地契約になるので、契約満了後は更地にして返されます。
建物を建てる場合の注意点
建物は借主が建てるので、土地の所有者が用途を考える必要はありません。
ただし、空き地なら何でも建物を建てられるわけではなく、建てた建物を使用するために以下の点が必要です。検討する際にはチェックしておきましょう。
- 電柱が近く電気が問題なく引けること
- 水道管とガス管が埋設されている道路から近いこと
- 建築基準法の接道義務を満たしていること
- 隣地との境界がはっきりしていること
ご紹介したチェック項目は、地目が宅地（過去に建物が建っていた）ならクリアしているはずですが、雑種地など宅地以外では確認しておきましょう。
土地を売却しようと調べて、接道義務という言葉を見かけたことはありませんか。またリフォームか建て替えかを検討した際に、再建築可能かどうかを調べるように言われた方もいらっしゃるでしょう。接道義務は、建物を建てる敷地は道に接するべ[…]
土地を売却する場合、面積や坪単価に基づいて査定されるのが一般的です。土地の面積は不動産の登記簿謄本を取り寄せれば記載されていますが、築年数の古い建物が建っている場合や古い土地の場合、記載されている数値が正しいかどうかわからないのが現状で[…]
場所によっては用途地域の指定を受けている場合もあります。用途地域に指定されている土地だと、指定されている種目によって建設できる建物や開業できる店舗が異なります。
用途地域の詳細は以下を参考にしてください。
自分の土地の上に何を建てるのかは、原則として所有者の自由であるはずです。しかしながら、現実には用途地域と呼ばれる規制によって、建てられる建物は制限され、違反すると罰則もあります。では、なぜ自分の土地なのに、建物を自由に建てること[…]
また、貸した土地に建物が建つと、借主に借地権が発生します。
借地権は非常に強い権利で、基本的に借主保護の性質がありますから、長期間に渡って貸さなければならないことは注意が必要です。
それがネックであれば、需要が減ることや借地料が安くなることを前提に、定期借地契約の利用を考えます。
では、次に借主が建物を建てない場合の例を見ていきましょう。借主はどのような活用をするのでしょうか。
借主が建物を建てない場合の例
土地だけを貸すとしたら、借主は土地に「建物以外の何か」を置きたいからです。
しかし、建物以外で置くものは限られており、自動車や資材くらいでしょう。
他には、空き地を利用した太陽光発電も需要があり、地価が安い田舎の方が適しているという強みを持っています。
地価の安さは投資コストの削減に繋がるだけではなく、太陽は都会でも田舎でも同じように照らされるので、障害物の少ない田舎こそメリットが大きいからです。
太陽光発電は、日照があれば場所を選ばず成り立つ発電方法なので、一般に考えられる建物の屋根への設置以外にも、空き地でも行うことができ、「野立て」と呼ばれます。住宅屋根より広い土地で行うことが多い野立ては発電量も多く、主に生活用ではなく収益を得[…]
では、各活用方法を詳しく見ていきましょう。
土地活用にはたくさんの活用方法があり、自分の土地に適したもの、初期費用、収益性などをきちんと見たうえで活用方法を決めないと赤字になってしまいます。ですが、土地活用をせずに使わない土地を所有していると、固定資産税などの管理費がかかりま[…]
太陽光発電用に貸す
太陽光発電に使われる設備は、構造物でありながら建物としての扱いを受けません。
したがって、送電するための電柱が近くあれば、地目を問わず貸すことができます。
また、事業として安定性がある点は、貸主の利益でもあるのでよいことずくめのように思えますが、太陽光発電が将来も安定だとは限らず、動向は要チェックです。
なお、太陽光発電は概ね10年で採算が取れる計算なので、確実に10年以上の賃貸借契約になると考えて間違いありません。
太陽光発電用に土地を貸すための条件などポイントは、以下で解説しています。
親や親戚から土地を相続したが、田舎にあるため使っておらず遊休地（利用していない土地）になってしまっているという人も少なくないと思います。土地は持っているだけで固定資産税など固定費がかかってしまうため、負担になってしまうこともあるでしょう。[…]
太陽光発電を考えた場合には、まずは見積もりを出してもらい考えていきましょう。見積もりは1度の入力だけで複数社に無料で出してもらえますので、見積もりの金額を見てから決めると良いかもしれません。
 | 運営会社 | 株式会社グッドフェローズ |
|---|---|---|
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 約100万人 | |
| 提携会社数 | 350社 | |
| 同時依頼社数 | 5社 |
駐車場として貸す
駐車場の場合は、投資コストが小さい代わりに収入も少なく、利回りは一般にあまり高くないのが特徴です。
駐車場用地としての提供は、借主の視点では駐車場経営のコスト増になり、十分な集客が望めない環境ではシビアになります。
あまりに田舎になると集合住宅も少なく、各家庭にスペースもあるため、需要を見込めませんが、住宅が密集した地域や小規模な商業地など、人が集まりやすく駐車場経営が成り立つ地域なら貸せる可能性はあります。
都市部であればコインパーキング用地にもなるでしょう。貸し出す際は、土地をアスファルト舗装にするなど整地しすぎないように気をつけましょう。発生する税金が変わってきます。
土地活用を考えたときに、初心者でもやりやすい駐車場経営には、コインパーキングと月極駐車場の2種類があります。経営する駐車場によって収入の相場やかかってくる税金などの費用、またメリット・デメリットは異なります。駐車場経営を検討する[…]
駐車場経営の場合、借地借家法の適用外になるので先に提示した30年以上など長期に渡って貸し出す必要はありません。そのため5年など短期で貸し出すことも可能です。まだどんな人に土地を貸そうか迷っているという場合は、駐車場として貸してみて様子を見てみるというのも手でしょう。
駐車場を運営するパートナー会社を選ぶ際は営業担当との相性や、細かく清掃点検を行ってくれる企業を選んでみると良いでしょう。
すぐには使わない土地を活用したい、給与とは他に不労所得を得たいと考えているなら、大きな投資を必要とせず、収入も安定している月極駐車場が選択肢となるでしょう。駐車場は自動車が使われている限り需要がありますし、地方なら一家で複数台の車を[…]
他の土地活用と比べて初期費用の安さから始めやすいと言われる駐車場経営。
実際にかかる費用とはいくらくらいなのでしょうか。初期費用の詳細はこちらの記事で確認してください。
すぐには使わない土地を活用したい、給与とは他に不労所得を得たいと考えているなら、大きな投資を必要とせず、収入も安定している月極駐車場が選択肢となるでしょう。駐車場は自動車が使われている限り需要がありますし、地方なら一家で複数台の車を[…]
資材置き場として貸す
資材置き場はいずれの地域でも条件が限定されており、資材の置き場所に困っている会社が近くにないと、安定的には成り立たちません。
代わりに近くで一時的な開発工事などによって、資材や工事車両の保管に対する需要が生まれるので、不確実ですが地域によっては需要があるでしょう。
また、資材置き場では、資材の運搬に不都合がない道路と間口があれば済むので、整地も不要な場合も多く、大抵の土地で貸し出せます。他にも狭い土地でも活用できたり、更地に戻すのが簡単といったメリットがあります。
ただし、一時的な資材置き場として貸す場合には、短期の使用目的であることや建物を建てないことなど、契約には十分に注意を要します。さらに、需要が少なく賃料もあまり高くできないので、収益性もそれほど良くはありません。
土地活用の1つには、屋外にコンテナ等を設置して貸す、または建物の中を区切って貸すトランクルームでの活用方法があります。投資資金が少なく利回りも高めで、トランクルーム市場は規模を拡大しています。ただし、需要の見極めが難しい分野でも[…]
ローリスクを狙い、初めての土地活用として土地を貸し出してみるのも手です。
建物を建てない場合の注意点
土地だけで貸すときは、建物が建てられない契約にすることが大切で、仮に認めるとしても、簡易で容易に撤去可能な仮設の建物に留めるべきです。
理由は、建物所有を目的とする土地利用を認めると、借地権が発生するからです。
借地権の契約期間は30年以上を原則とするので、短期の賃貸借契約で土地を貸したつもりが、深く考えずに建築を承諾した結果、借地権を主張されて土地を返してもらえない事態も十分考えられます。
当然ながら、建物を建てるには地主の承諾を必要としますが、最初から建築を許さない契約にしておくことも対抗策になります。
土地を貸し方や種類を理解したら、最後にお金のことも把握しておきましょう。実は、土地を貸すとなると、固定資産税の他に発生する税金もあるのです。
家や土地の取引や保有には常に税金の話が出てきます。しかも、取引額や評価額が大きい分、税額もかなりの金額です。また、計算方法が複雑であったり、特別な控除で節税ができたり、情報を知らないと損になってしまう部分が多く存在します。[…]
土地を貸すとかかる税金とは
借地事業にほとんど支出はありませんが、定期的に出ていくお金、税金があります。土地を貸すとどのような税金がかかるのでしょうか。
固定資産税は上に何が建っているかで変わる
土地を持っている限り固定資産税が発生します。固定資産税は土地を使い方によって税率が変わるのですが、土地を貸している場合でも上に何が建っているかによって税率が変わります。
アパートやマンションなど賃貸経営に土地を貸す場合は、住宅用地として税金が軽減されますが、コンビニなど店舗などに貸し出すと軽減措置は受けられず、そのままの額を支払います。
これからマイホームを持つ予定がある人は、土地や建物の不動産価格に着目するだけでなく、毎年固定資産税の支払いが必要になることも理解しておきましょう。そして、固定資産税は固定資産税評価額によって変わるという点に注意してください。ではこの[…]
収益を得れば所得税と住民税が発生
地主は土地を貸したことで、借主から地代や権利金を得ます。対価にお金をもらうと不動産で得た収入となり、利益を上げたときに課税される不動産所得税と住民税がかかります。
不動産所得の金額は次のような計算になります。
必要経費は固定資産税や損害保険料などになります。より詳しく必要けいひなどを調べる場合は不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)｜国税庁を確認してください。
土地を貸す際に消費税はかからない？
基本的に土地を貸した場合、消費税はかかりません。それは貸した土地で行われている事業が賃貸経営でも店舗経営でも同じです。
ただし、コインパーキング経営などで土地を貸した際、地主がアスファルト塗装をして貸すと、アスファルトで塗装した施設を貸しているという判断になり、消費税が発生します。
万が一コインパーキング経営で土地を貸し出す場合、アスファルト塗装などをせずそのままで貸し出すのが良いでしょう。
個人でもかかる事業税
法人化しておらず個人であったとしても事業税が発生します。ただし、貸している業種により税金を支払わなくてはいけない場合と支払わなくてよい場合があります。
賃貸経営ならば、戸建10棟以上、戸建て以外なら10室以上、住宅以外であれば戸建て5棟以上、戸建て以外10室以上となります。また、駐車場経営なら建築物である駐車場もしくは機会を設置した駐車場、もしくは10台以上駐車可能である場合は、課税対象となります。
より詳しい課税の対象になる基準は個人事業税｜東京都主税局に記載されているので、参考として確認してください。
支払うお金の次は得られるお金の話をします。地主は土地を貸すことで、地代を得られます。
地代とは
地代とは土地を貸す代わりに支払ってもらう代金になります。借主と地主が決めた頻度（毎月や年に1度など）でまとまった額を支払います。
同じ貸す代わりの賃料として家賃が上げられますが、家賃とは建物を借りる時に支払う賃料のことを指します。まり、地代は土地にしか発生しないお金です。
地代の価格を決める際は周辺の土地相場を調べ、地主が価格を提示し借主と話し合うなどして価格を決めていくのです。
では、そんな地代はどうやって決めれば良いのでしょうか。
収入の相場はいくらか。地代を決める計算方法
土地には減価償却の考えがないので、土地を貸した収入は地代、主な支出は固定資産税や都市計画税になって収益の計算は容易です。
土地活用の方法は幅広く、駐車場経営やマンション経営などさまざまです。その一方で、立地条件に見合った方法で活用しなければ、安定した収益を得ることが難しいと言われています。自ら経営するとなるとハードルが高いと考えがちですが、土地[…]
ところが、新規に土地を貸す場合、地代をいくらにするかは実に難しい面があり、算出方法にはいくつか種類があります。
より正確な地代を求めるには、不動産鑑定士による鑑定を必要としますが、地代は貸主と借主の合意があればよいので、概算で決めても問題ないでしょう。
また、賃貸借契約において、前払い的な一時金があれば賃料から控除し、預かり金的な一時金があれば、運用益相当分を賃料から控除するとされています。
積算法による算出
積算法では決まった式があり、次のように地代を計算します。
必要経費となる固定資産税等が別に加えられているので、単純に期待利回りを得られることになり、計算式は貸主寄りです。
ここで、期待利回りの根拠を必要としますが、収益還元法という難しい計算を利用しなくてはならず、素人にはハードルが高いので、概算で2%程度とされています。
もっとも、借主の得られる利益によっても地代は変化するべきでしょう。
貸主の期待利回りを押しつけても、借主の負担が大きすぎて事業が成功せず、撤退されてしまうと意味がなくなってしまうからです。
更地価格の求め方は、こちらで紹介しています。
路線価の発表や固定資産税評価額の改定などで土地の評価額が増減すると土地の売値がいくらになるか気になるものです。特に、評価額が下がると土地の売値も下がってしまうのではないかと不安になるでしょう。しかし、土地の評価額と売値は別物[…]
賃貸事例比較法による算出
賃貸事例比較法とは、他の土地で新規に賃貸借契約された地代情報を収集し、適切な地代を求めていく手法です。
類似した取引でなければ参考にならず、地域性から取引事例が少ない田舎だと、比較的難しい方法と言えます。
いわゆる周辺相場を利用する方法なのですが、立地や形状によっても地代が変わる点を踏まえると、やはり適正な地代を求めるのは困難です。
しかし、地代の参考として、周辺の取引事例を調べるのは多いに意義があるでしょう。
収益分析法による算出
収益分析法による算出では、土地に賃貸用の建物を建てたと仮定して、得られる収益から地代を求めていく方法です。
この場合、店舗など借主の事業予想収益を基礎とする手法と、アパートやマンションなどの賃貸住宅による貸主の事業予想収益を基礎とする手法に分かれます。
いずれの手法でも、仮想の収益を使うので素人向きの算出方法ではなく、専門家による評価を必要とするでしょう。
また、建築可能な建物は、土地によって高さや容積率・建ぺい率という制限があり、予想収益も変わっていくため、制限の範囲内で可能な建物とされます。
公租公課の一定率
一般には、固定資産税と都市計画税の合計額を3倍～5倍した金額を地代とします。
更地の標準税率は、固定資産税は1.4%＋都市計画税0.3%＝1.7%なので、固定資産税評価額の5%～8%程度になります。
ただし、田舎では都市計画税が適用外の地域もあり、税率も条例で定められているため、多少の変化があることには注意が必要です。
また、計算方法が簡便である代わりに、適正な地代にならない可能性も残されています。
他に路線価や期待利回りから計算する方法に関しては、以下の記事で確認してください。
土地活用の方法は幅広く、駐車場経営やマンション経営などさまざまです。その一方で、立地条件に見合った方法で活用しなければ、安定した収益を得ることが難しいと言われています。自ら経営するとなるとハードルが高いと考えがちですが、土地[…]
一度決めた地代は契約が終了するまで変更することはできないのでしょうか…。
地代は増減請求できる
借主と地主、お互いの合意で決める地代ですが、定められた期間ずっと同じ料金を必ず支払わなければならないというわけではありません。借主も地主も場合によっては、地代を増減請求できるのです。借地借家法で定められており、以下のような事情があった場合になります。
・地価の上昇や低下、経済事情の変化
・土地の租税公課の増減
・近隣の地代と比較し、大きく違う場合
30年、50年と土地を貸し出せば、周辺の環境も大きく変わります。その時、双方いずれも損をしないように、地代の変更請求が可能なのです。ただし、お互い自分にとって損になることは避けたいものです。
二者間の話し合いではまとまらず、調停を申し立てなくてはいけなくなります。調停を行っている間は、現状のままの地代を支払い、決定した地代と差額が発生した場合には年1割の利息で支払うということになります。
まとめ
使う予定のない土地なら、安い賃料でも貸すことで大きなメリットをもたらします。
無駄に税金を支払うだけの状態から、収益物件への喜ばしい変化です。
ただし、土地で貸すのと建物前提で貸す違いは、よく把握しておかなくてはなりません。
土地だけで貸すなら、一時使用目的に限定した契約で短期間の賃貸も可能です。
対して建物が建つ場合には、事業用でも最短は10年、一般用には30年以上の契約になるため、次世代のことも考えて貸しましょう。
貸主でも借主でも、相続が発生すると権利関係も引き継がれますから、相続する予定の家族が土地をどうしたいのか、事前に聞いておくのも大切です。
土地の譲渡や売却では、難しい専門的な知識が必要になることがあります。「わからないことばかりなのに、どこに相談すれば良いか分からない」と悩むこともあるかもしれません。そんな時は相談する目的を明確にして相談先を選びましょう。相談内容によ[…]
土地を貸すのか迷う、自分の今の状況を見て相談にのってほしいという場合は、プロに相談してみることをおすすめします。土地の活用はビジネスの1つです。
土地活用の相談はどこにする？ 相談先の一覧と相談前に確認すべきこと「土地活用の相談をどこにしたらいいかわからない...」実際に土地活用を始めるべく相談するとなると、不安な気持ちも湧き出てくるでしょう。土地活用をどこに相談[…]
始めるにも勇気が必要ですし、初めてのことならアドバイスも欲しいと考えるのも普通のことでしょう。
後々、土地活用が失敗とならないよう、下調べなど準備はしっかりと行うことをおすすめします。
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| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
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| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 50社 |