現在日本の土地には立てて良い建物が厳しく規制されている地域(用途地域)があります。
第二種中高層住居専用地域も用途地域の1つです。
第二種中高層住居専用地域にはどのような建築制限があるのか、また第一種中高層住居専用地域との違いは何か。
この記事を読めば、第二種中高層住居専用地域とは何か、どのような制限やメリット・デメリットがあるのかがわかります。
1 用途地域とは何か
1.1 都市を整えるための制度
工業エリアと住宅エリアが混在してしまったりすると、生活環境が悪くなってしまったり業務の利便性が失われてしまいます。
そこで、エリアを分けて都市を整備することで、住環境を守り住みやすく便利にする制度が作られました。
これが、用途地域です。
用途地域は日本全国すべての土地の用途を指定しているわけではありません。
主に人が多く密集して住んでいるエリアに当てられることが多く、乱開発が行われないように調整されているのです。
用途地域は全部で13種類に分けられていて、大きく分類すると住居系・商業系・工業系の3つになります。
用途地域が定められている土地では住宅や店舗など建物の使い方が決められています。
さらに、高さや容積率なども定められており、区域内の秩序を乱さないようにルールが作られています。
1.2 用途地域の種類
用途地域には第二種中高層住居専用地域の他にどのような区域があるのでしょうか。
区域によっては、住宅の建設を不可とするような場所もあります。
| 目的 | 区域 | 概要 |
|---|---|---|
| 住居環境を最優先 | 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅のための地域。小規模な店舗やオフィスを兼ねる住宅などが他建築できる。 |
| 第二種低層住居専用地域 | 主に低層住宅のための地域。150㎡までの一定お店が建築可能。コンビニなども出店できる。 | |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅のための地域。大学などが設置できるが、住宅専用地域のためオフィスビルなどは建築できない。 | |
| 第二種中高層住居専用地域 | 主に中高層の住宅のための地域。2階以下で1500㎡までのお店や事務所、大学などを建築できる。 | |
| 住居環境の保護 | 第一種住居地域 | 住居の環境を保護するための地域。大規模なマンションなどが建築できる。パチンコ店やカラオケボックスなどの建築は禁止。 |
| 第二種住居地域 | 主に住環境を保護する地域。大規模店舗、カラオケボックスなども建築できる。 | |
| 道路沿いで自動車関連施設と住居の調和 | 準住居地域 | 住宅系の用途地域で最も許容範囲が広い地域。200㎡より小さければ、映画館や営業用倉庫なども認められている。 |
| 農地と住居の調和 | 田園住居地域 | 低層住宅と農地の混在で良好な住環境を保つ。平成30年4月から導入予定の新しい区域。 |
| 映画館や倉庫、車庫が立てられる | 近隣商業地域 | 近隣の住宅の住民に日用品などの販売を主とする商業地域。飲食店、展示場など建設可能。 |
| 商業地域 | 商業の利便性を進めるための地域。一定の工場などを除いてほとんどの用途の建築物をたてられる。 | |
| 準工業地域 | 住宅と工場が混ざる地域。火災の危険や健康への有害度が高い工場は建設禁止。 | |
| 工業地域 | 環境悪化の恐れがある工場も建築可能なエリア。住宅・店舗の建設は可能だが、学校や病院は不可。 | |
| 住居は建てられず、工場のみ | 工業専用地域 | 石油類やガスなど危険物の貯蔵・処理の量が多くても可能。住宅や店舗は建築不可。 |
1.3 地価が高くなる用途地域とは
最も需要が高いのは、制限が少なく家でもお店でも建設することができる商業地です。
逆に用途への制限が厳しい第一種・第二種低層住居専用地域は一般的に土地価格が安くなります。
第二種中高層住居専用地域は、第一種・第二種低層住居専用地域に比べ、マンションやアパートなどの高さのある建物を建てられるため、土地の価格は高くなります。
1.4 用途地域の調べ方
売却や購入する不動産は契約前に用途地域を調べておいた方が良いでしょう。
売却の場合はどんな人に販売できるのか、土地活用はできるのか考えるための参考になるからです。
購入する際は、事前にどれくらいの高さの家が建てられるのか知ることができますし、周辺に今後どんな建物が建つのかある程度推測できます。
お子さんなどがいる人は特に環境が気になるのではないでしょうか。
最も簡単な調べ方は不動産屋さんに「ここの用途地域を教えてください」と聞くことです。
それが難しいという方は不動産が所在する市役所に連絡し、「用途区域を教えてください」と連絡を入れましょう。
仕事が忙しい方の場合は、Web上で調べる方法もあります。
「市町村 都市計画図」で検索すると、各地域の区域がわかります。
詳しい使い方はこちらの記事で千葉県柏市を例に解説しています。
自分の土地の上に何を建てるのかは、原則として所有者の自由であるはずです。しかしながら、現実には用途地域と呼ばれる規制によって、建てられる建物は制限され、違反すると罰則もあります。では、なぜ自分の土地なのに、建物を自由に建てること[…]
その他の方法として、家を購入されている方は契約前に不動産会社からもらった「重要事項説明書」の用途地域の枠を確認するというやり方もあります。
2 第二種中高層住居専用地域とは何か。第一種中高層住居専用地域との違いは？
第二種中高層住居専用地域とは、中高層住宅の住環境を保護する地域です。
そのため、第一種中高層住居専用地域と同様に低層住宅、マンション、店舗等が混在します。
まず、店舗については延床面積(床面積の合計)が1,500㎡まで拡充されることで、例えば売場面積1,000㎡程度の中規模スーパーが出店できます。
集客効果からその周辺にも店舗ができやすく、生活利便性は高くなるでしょう。
また、床面積1,500㎡以下の事務所も建てられますので、他の住居専用地域よりも商業利用が多くなり、結果として住宅は高層化します。
第二種中高層住居専用地域は、比較的広い道路に囲まれた内側部分や、商業地区からそれほど遠くないエリアでも見られるでしょう。
第一種中高層住居専用地域との違いは、2階以下で1500㎡までの店舗・飲食店・事務所・ガソリンスタンドが建てられる点です。
第一種中高層住居専用地域では、500㎡以内の店舗・飲食店しか建てられず、かつ、事務所やガソリンスタンドは建設できません。
3 第二種中高層住居専用地域の用途制限
第二種中高層住居専用地域の用途制限は、第一種・第二種低層住居専用地域と比較して、より多くの種類の建物が建てられるようになります。
30%、40%、50%、60%のうち都市計画で定める値
100%、150%、200%、300%、400%、500%のうち都市計画で定める値
適用距離：前面道路の反対側の境界から20m
高さ制限：前面道路の反対側の境界からの距離×1.25
隣地境界からの距離×1.25+20m（特定行政庁指定区域は2.5+31m）
北側隣地境界（道路の場合は反対側の境界）からの距離×1.25+10m
※日影規制の対象区域は除外
適用対象：高さが10m超
測定面の高さ：4mまたは6.5mを自治体が条例で指定
時間制限：以下の1～3を自治体が条例で指定
1.隣地境界から10m以内は3時間、10m以上は2時間
2.隣地境界から10m以内は4時間、10m以上は2.5時間
3.隣地境界から10m以内は5時間、10m以上は3時間
4 第二種中高層住居専用地域で建てられる建物・建てられない建物
【建てられる建物】
| 建物の用途 | その他の制限 |
|---|---|
| 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿 | |
| 兼用住宅（非住宅部分1/2未満かつ50㎡以下） | 非住宅部分の用途制限あり |
| 店舗等で1,500㎡以下 | 2階以下 |
| 事務所等で1,500㎡以下 | 2階以下 |
| 幼稚園、小学校、中学校、高等学校 | |
| 大学、高等専門学校、専修学校等 | |
| 図書館等 | |
| 巡査派出所、一定規模以下の郵便局等 | |
| 神社、寺院、教会等 | |
| 病院 | |
| 公衆浴場、診療所、保育所等 | |
| 老人ホーム、身体障害者福祉ホーム等 | |
| 老人福祉センター、児童厚生施設等 | |
| 単独車庫 | 300㎡以下、2階以下 |
| 建築物附属車庫 | 3,000㎡以下、2階以下 |
| 自家用倉庫 | 1,500㎡以下、2階以下 |
| 洋服店、畳屋、建具屋、自転車店等（作業場の床面積50㎡以下） | 原動機0.75kW以下、2階以下 |
| パン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等（作業場の床面積50㎡以下） | 原動機0.75kW以下、2階以下 |
| 危険物の貯蔵・処理量が非常に少ない施設 | 1,500㎡以下、2階以下 |
【建てられない建物】
- 3階以上または1,500㎡超の店舗等
- 3階以上または1,500㎡超の事務所等
- ホテル、旅館
- 遊戯施設、風俗施設
- 自動車教習所
- 3階以上または300㎡超の単独車庫
- 3階以上または3,000㎡超の建築物附属車庫
- 倉庫業倉庫
- 3階以上または1,500㎡超の自家用倉庫
- その他、建てられる建物に記載以外の工場
5 第一種中高層住居専用地域に住むメリット・デメリット
第一種中高層住居専用地域に住むメリットは
第一種中高層住居専用地域に住むメリット
- マンション・アパートに住むことができる
- 住居環境を最優先した住居専用地域の中で一番広い店舗が建てられる
- ガソリンスタンドも建設可能なため、車を持っている人は便利である
という点があり、一方デメリットとしては、
第一種中高層住居専用地域に住むデメリット
- 住宅が高層化し、低層住宅に住む人にとっては日当たりが悪くなる可能性がある
- 事務所や1500㎡までの建物が建設可能になることにより、騒がしくなる
ことが考えられます。
マンションやアパートに住みたいもしくは、マンション・アパート経営がしたい方にとっては絶好の地域です。
6 第二種中高層住居専用地域での土地活用の考え方
住宅においては、第一種中高層住居専用地域との違いはなく、事務所が建てられるのでスケルトンの賃貸物件が運用可能になります。
もちろん、店舗需要も第一種中高層住居専用地域よりは高いです。
したがって、単独のテナントでも成立しますが、マンションの1階部分を事務所・店舗用に貸し出すなど、土地活用の選択肢は多い反面、建物の高層化で太陽光発電には不向きですし、そもそも更地での運用は少しもったいない気もします。
ただ、人の出入りがそれなりにある地域ですから、マンション・店舗・事務所の来客用などに駐車場のニーズが考えられ、コインパーキングを含めた駐車場の収益性について、きちんと分析・検討してみることは必要でしょう。
また、一定規模以下の自家用倉庫が建てられることで、とりわけ都市部ならレンタル収納スペースの需要が見込める点は、他の住居専用地域との大きな違いです。
マンションが多い地域であることも、運用面でプラスに作用します。
 | 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 50社 |
