不動産売買の方法には、
- 不動産会社に土地売買の仲介をしてもらう。
- 不動産会社に土地を売却する
- 不動産を個人で売却する
の3つの方法があります。
その中でも、今回、この記事をお読みになっている方々は、
- 不動産会社を仲介すると高額の仲介手数料がとられるから気が引ける
- 近所に土地を買い取ってくれそうな人がいる
- 個人間売買に挑戦してみたい
といったような理由から、特に不動産の個人売買に興味をお持ちになっているのでしょう。
結論から言うと、不動産の個人売買はできます。
しかし、不動産売却において、個人間売買はレアなケースです。
なぜならば、個人間売却には様々なデメリットも存在しているからです。そのため、個人売買は理論的には可能だけれど、そこにかかる手間を考慮すると、不動産会社に仲介を頼む人が多いです。
今回この記事を読むと
- 不動産の個人間売買のメリットとデメリットを知り、そのうえで個人間売買に挑戦するかどうか意思決定できるようになる。
- 不動産の個人間売買で生じるリスクを最小限にする方法を知る
- 不動産の個人売買の方法と頼るべき専門家
がわかります。
それでは、さっそく不動産の個人売買のメリットから見ていきましょう。
不動産の個人売買のメリット
この記事をお読みの方々は不動産の個人売買に興味をお持ちになっているので、既に不動産の個人売買のメリットをご存知かもしれません。
不動産の個人売買のメリットは大きく2つあります。
- 不動産会社に支払う仲介手数料金が発生しない
- 不動産売却にかかる消費税を支払う必要がない
です。
以下ではそれぞれについて詳しく見ていきましょう。
不動産会社に支払う仲介手数料金が発生しない
不動産個人売買では、不動産会社を利用しないため、不動産会社に支払う仲介手数料を支払う必要がありません。
宅地建物取引業では、不動産に支払う仲介手数料は、売却額が400万円を超える場合において、
を仲介手数料の上限としています。
この高額な仲介手数料が節約できるというのは大きなメリットです。
※不動産会社に仲介を依頼した場合にかかる、この高額な仲介手数料が半額になる例もありますので、不動産会社に不動産の仲介を依頼するという方法も要検討です。
仲介手数料について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
不動産を売却するとき、不動産会社に支払う仲介手数料や税金などの費用がかかります。この不動産会社に支払う仲介手数料はいくらかかるか、初めて不動産を売却する際は相場がわからず、またどのタイミングで支払うことになるのかわからず、不安になる[…]
不動産売却にかかる消費税を支払う必要がない
不動産の個人売買は、消費税が課税される条件の1つ「事業者が事業（商売）としておこなうものであること」に当てはまらないため、消費税が課税されません。
消費税が課税される取引について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
個人間売買のデメリット
続いては、不動産の個人売買のデメリットについて見ていきましょう。
不動産の個人売買のデメリットは5つあります。
- 買主を自分で探さなければならない
- 契約書を自分で作成しなければならない
- 売主に10年間の瑕疵担保責任が科される
- 住宅ローンが組みにくい
- トラブルが発生しやすい
個人売買にはたくさんの困難が待ち受けています。
そのため、個人売買を検討されているのならば、これらの困難に対処していく必要があります。
売主を自分で探さなければならない
不動産会社を仲介する場合は、不動産会社が買い手を探してくれますが、個人売買では買い手を自分で探さなければいけません。
買い手を探す方法としては、
- 隣人に声をかけてみる
- 新聞の折り込みチラシを作成して配布する
などの方法があります。
隣人が土地の購入に積極的な場合は、売主を探す手間が省けるため、個人売買をすすめてもよいかもしれません。
また、残念なことに、個人売買の場合、SUUMOやアットホームなどの不動産情報サイトの掲載はできません。
これらのサイトは不動産会社のみ利用できます。ご注意ください。
売買契約書を自分で作成しなければならない。
不動産売買をするには、必ず契約書を作成しなければなりません。
契約書の作成に関し、特に一般事項に優先する独自の取り決めごとを記載する特約条項の記載内容に関してトラブルが起こることが多いようです。
買い手とのトラブルを未然に防ぐためにも、抜け漏れのない契約書を作成しましょう。
売買契約書を用意する場合、インターネット上のサンプルを利用するという手もありますが、契約書の抜け漏れを防ぐためにも専門家(宅地建物取引士)に契約書の作成を依頼するほうがよいでしょう。
売主に10年間の瑕疵担保責任が課せられる
瑕疵担保責任とは、契約時に買主が気づかなかった隠れた欠陥（瑕疵）が発見された場合に、買主が売主に対して損害賠償を請求できるものです。
瑕疵とは、雨漏りやシロアリ被害など中古物件だと起こりがちなものも含まれるので、油断は禁物です。
瑕疵担保責任は仲介売却の場合は最大1年間、慣例では3ヶ月以下の期限付きです。
また、仲介会社が引き渡し後に欠陥が見つかった場合、買主への保証対応してくれるところも多いので、実際には負担0となることが多いです。
しかし、個人売買の場合は期限が定められておらず、慣例上10年間は瑕疵担保責任を問えることが多いです。
万が一、不動産に瑕疵が見つかったときに、責任を負わなければいけないところが、不動産の個人売買で気を付けなければいけないことです。
住宅ローンが組みにくい
個人間売買の場合に住宅ローンを組もうとして銀行に行く場合、多くの銀行が「不動産売買契約書」と「重要事項説明書」の提出を求めてきます。
重要事項説明書は、売買を行う不動産の現況と取引内容が記載されていて、売買契約締結前に使用するもので、宅地建物取引士のみが作成できる書類です。
自分では作成することができません。
また、不動産の個人間取引は、不動産会社が仲介をする場合と比べて信頼がおけないため、銀行にとっては大きなリスクとなります。
そのため、銀行は融資を拒むケースが多いです。
トラブルが発生しやすい
不動産を個人売買する場合、当事者が不動産の取引に慣れていないため、トラブルが発生することが多いです。
よく起こるトラブルとしては、
- 売買契約書に不備があった
- 事前の不動産の調査が甘く、売買後に瑕疵が見つかった
- 買主がローンの不正借り入れをしていた
などです。
買主が信頼のおける相手ならよいですが、赤の他人との契約であれば気を付けなければなりません。
ここまで、不動産の個人売買をする際に生じるデメリットについて見てきました。デメリットであるトラブルの回避のために、仲介料の安い不動産会社に相談してみませんか。
仲介料の安い不動産会社を探すのであれば、「HOME’S」の一括査定サイトを使用することがおすすめです。
一括査定サイトでは、一度の簡単な情報の入力で数社の不動産会社と出会うことができます。
 | 運営会社 | 株式会社LIFULL |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2014年 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 612万人 | |
| 提携会社数 | 約1,700社 | |
| 同時依頼社数 | 6社 |
個人間売買の方法と流れ、頼るべき専門家
次に、個人間取引の方法そして、各段階でサポートしてくれる専門家の種類について説明していきたいと思います。
既に個人間取引の方法を知っている方、もしくは、先に前章で解説したデメリットを対処する方法を知りたい方はこちらをご覧ください。
不動産の個人売買の流れは以下のようになります。
- Step1 不動産の相場を確認する
- Step2 不動産の販売価格を決定する
- Step3 土地の測量図と不動産の売却に必要な書類を用意する
- Step4 広告を出稿して販売活動を行う
- Step5 物件の内覧や電話での問い合わせに対応する
- Step6 重要事項説明・売買契約の締結を行う
- Step7 決済を行う
- Step8 不動産の引き渡しとその後のフォロー
です。以下で詳しく不動産売却の流れと各段階ごとに頼ることができる専門家について見ていきましょう。
Step1 不動産の相場を確認する
まずは、物件の売却価格を決定するのに先立ち、売りたい不動産の相場を確認しましょう。
相場を確認することで、不動産の売却価格を高すぎる価格で設定して不動産が売れないという事態や、逆に格安で売却してしまい、損をするというリスクを減らすことができます。
相場は、国土交通省の不動産取引価格情報検索を用いて調べることができます。
使い方はこちらです。
- 「時期を選ぶ」で「平成●年第●四半期(過去2年間を含む)」を選ぶ
- 「種類を選ぶ」で土地を選ぶ
- 地域を選ぶ」>住所から探すで調べたい地域を入力・選択する
- 「この条件で検索する」をクリックする
検索結果は以下のように表示されます。
このように、国土交通省の不動産取引価格情報検索を用いると、売りたい不動産と同じ地域で実際に取引された不動産の価格を知ることができ、そこから不動産の大体の相場を知ることができます。
今回は皆さんに簡単に不動産の相場を調べる方法をお伝えしましたが、より相場を正確に知る方法があります。不動産の相場の調べ方についてもっと知りたい方はこちらをご覧ください。
夫の転勤や子供の進学、離婚などで住み替えを考えている場合、今所有している家をできるだけ高く売りたいことでしょう。多くの方が気になるのが、自分の家がいくらで売れるかです。家を高く売るためには、家の売却価格を知るだけでなく、家が高く売れ[…]
自分の不動産がいくらか調べる方法の1つに不動産一括査定サイトを使う方法もあります。おすすめな動産一括査定サイトは、全国の1,700を超える不動産会社と提携している「HOME’S」です。多くの不動産会社が最大6社での査定であるなか、「HOME’S」は最大10社での査定としており、多くの不動産会社に査定額を出してもらえるため正確な査定額を知ることができます。正確な査定額を把握することで、損せずさらに相場より高く売却することも可能です。
Step2 不動産の販売価格を決定する
売りたい土地の相場がわかったら、次は不動産の販売価格を決定しましょう。
販売価格を決定する参考軸として、不動産会社に不動産の査定を依頼するとよいです。
家の売却を考えたとき、まず気になることは「自分の家がいくらで売れるか」ではないでしょうか。自分の家の価格を正確に知るには不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。しかし、家を売却するかどうか迷っている方は、無料で査定したい、自宅で結[…]
Step3 土地の測量図と不動産の売却に必要な書類を用意する
土地を含む不動産の売買を行う場合には、必ず、「確定測量図」が必要になります。
確定測量図とは、土地の境界を確定させる測量図のことです。
不動産の売買を行う上で、隣地との境目や公道・私道との境目を確定させることは土地売買の境界トラブルを未然に防ぐために重要です。
確定測量図は、土地家屋調査士(測量および不動産の表示に関する登記を行う専門家)に依頼して行いますが、土地家屋調査士の他にも、隣人や官の立会いが必ず必要になります。
これは、土地家屋調査士が測量図を作成した後に、隣人や官の承認(署名・捺印)を得る必要があるためです。
そのため、Step3では、土地家屋調査士だけでなく、隣人や官との日程調整を行うようにしましょう。
また、不動産の売却には以下の書類が必要になります。事前に用意しておくようにしましょう。
- 実印・認印
- 身分証明書
- 登記済権利書
- 印鑑証明書
- 収入印紙
- 物件資料
不動産売却に際して、必要な書類とその取得方法を下記の記事にまとめました。詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
不動産を売却するときに必要な書類は、売却までの流れの中で異なりますし、必要な書類は不動産会社からその都度指示されるため、言われてからそろえても大丈夫です。自分でそろえなくても、不動産会社が代わりに用意してくれる書類も多くあります。[…]
Step4 広告を出稿して販売活動を行う
不動産の販売価格が決まったら、販売活動に移りましょう。
販売活動の方法としては、
- 隣人に声をかけてみる
- 不動産情報ポータルサイトに広告を出稿する
- 新聞の折り込みチラシを作成して配布する
という方法があります。
不動産情報ポータルサイトに広告を出稿するのに使えるサイトは以下のようなものがあります。
| 不動産情報ポータルサイト | 広告掲載料金 |
|---|---|
| ウチコミ! | 成約時に賃料1か月分 |
| e物件情報 | 3240円～10800円（コースによる） |
ここで、注意しておきたいのが私たちが不動産を賃貸するときによく見る不動産情報ポータルサイト「SUUMO」や「LIFULL HOME’S」は、不動産会社のみが物件の広告掲載可能となっていて、個人売買の場合は利用できません。
Step5 物件の内覧や電話での問い合わせに対応する
不動産の購入希望者が現れたら、その購入者はその不動産を実際に見たいと問い合わせをしてくるはずです。
買主からの不動産の現地確認の問い合わせに対して、応じるようにしましょう。
また、問い合わせた買主は、実際に物件をみて購入の可否を決めるわけですから、売主としては買主に
- 売りたい不動産をよく理解してもらう
- 良い印象をもってもらう
ことが大切になります。
そのために、
- 買主視点で、物件の長所を説明できるようになる
- 室内が見やすいように整理整頓する
- 物件が明るく広くきれいに見せるようにする
といった事前準備が重要になります。
買主に良い印象を持ってもらうための事前準備に関して詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。
大金を出して買った家を、二束三文で売りたい人はおらず、思い出のある家なら、なおさらのこと安くは売りたくないはずです。ところが、現実的に考えて、家を高く売ることは非常に困難だと言わざるを得ません。特に相場より高くは売れないと考えたほう[…]
Step6 重要事項説明・売買契約の締結を行う
買主が決まったら、重要事項説明・売買契約の締結を行うことになります。
重要事項説明とは、宅地建物取引士が不動産の買い手に不動産について勘違い等のないように説明するものです。
なお、宅地建物取引業法で、この説明は、宅地建物取引士のみができるものとされています。
宅地建物取引士とは、売買契約成立までの業務と契約後の助言やサポートを行う専門家のことで、国家資格です。
宅地建物取引士は不動産会社で勤務していることが多いです。
Step6では、契約書作成を含め、この段階では宅地建物取引士の立会いを依頼することをおすすめします。
また、字ずらでは、簡単そうに見えますが、重要事項説明・売買契約を行うにあたり、
- 買主との条件交渉
- 条件交渉に基づいた重要事項説明書・売買契約書の作成
- 必要書類等の準備
- 住宅ローンの事前審査
などを事前に済ませる必要があり、複雑な手続きが存在します。
※重要事項説明は個人売買の場合義務ではありませんが、ローンを組む際に必要になります。
契約後のトラブルを防ぐ。売買契約書作成の7つポイント
自分で契約書を作成するにあたり、見るべきポイントについてまとめました。
- 契約を解除する時の条件を確認する
- 売主が負う瑕疵担保責任の期間を確認する
- 契約書に印紙税を貼り忘れない
- 特約事項(個別に設定する約束事)に不利な条件がないかを確認する
- 売買代金・手付金額が正確かどうかを確認する
- 売買する不動産の境界が明確になっているか確認する
- 不動産の引き渡しの日が適正かどうか確認する
特に、1つめの契約を解除する時の条件を確認すると2つめの売主が負う瑕疵担保責任の期間を確認するの項目は非常に重要です。
なぜなら、後に買主・売主が解除を申し出たときや不動産に何かしらの瑕疵が見つかったときに契約書の不備のせいでトラブルがよく起こるからです。
売買の解除条件については、どのような場合に解除ができ、解除期限がいつまでなのか、そしてどのような方法で解除するのか。
瑕疵担保責任に関しては、不動産に瑕疵が見つかったときの対応方法と保証期間を見るようにしましょう。
Step7 決済を行う
通常、契約日と決済日(お金が振り込まれる日)は別に設定します。
日程は売主と買主で調整します。売主の場合は、決済日の前に引っ越しをすませる必要があるので、その日程も考えて希望を伝えましょう。
なお、手付金の受け取りは売買契約と同時に行われます。
Step8不動産の引き渡しとその後のフォロー
決済が終わったら、不動産を引き渡します。Step8では司法書士に立会いを依頼する必要があります。
不動産を引き渡す際、司法書士同席の下で同時に所有権移転登記手続きを行うからです。（買主が司法書士への報酬を負担するのが慣例。）
また、不動産を売却した際に利益が出たら、譲渡所得税を支払う必要があり、確定申告の手続きを行わなければいけません。
不動産売却にかかる税金について、詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
土地や住宅などの不動産を売却する際、不動産の取引額が大きいほど多額の税金がかかります。税金の知識やその控除(節税)方法を知らないで不動産を売却すると、支出が多くなって損をしてしまいます。そこで、費用を抑える工夫が必要となります。[…]
個人売買で起こるトラブルを未然に防ぐ方法
第2章で、個人売買取引のメリット・デメリットを見てきましたが、明らかにデメリットのほうが大きいことが分かりました。
では、これらのデメリット(トラブル)を事前に防ぐ方法はあるのでしょうか？
一緒に見ていきましょう。
売却前の不動産の調査を徹底的に行う
先の章でも述べましたが、売却した不動産に瑕疵が発見された場合、売主は瑕疵担保責任を問われ、莫大な損害賠償を支払わなければなりません。
そのようなリスクを未然に防ぐためにも、不動産の事前調査は欠かせません。
不動産の事前調査には4種類あり、費用は以下の通りです。
| 番号 | 検査名 | 検査費用 | 検査内容 |
|---|---|---|---|
| ① | インスペクション | 5～10万円 | 建物の安全性や劣化性を見る |
| ② | 耐震基準・適合証明の検査 | 約10万円 | 建物の耐震性を見る |
| ③ | 既存住宅売買瑕疵保険の検査 | 5~10万円 | 建物の構造や雨水の侵入防止を見る |
| ④ | フラット35適合調整の検査 | 約3～5万円 | 住宅金融支援機構の基準に合っているかを見る |
この表を見て、わかるように、不動産の調査には費用がかなりかかります。
これらの検査は建築士や既存住宅状況調査士、一級建築士などに依頼して、住宅診断を受けるとよいでしょう。
これらの調査を自分で依頼するくらいなら、不動産会社に仲介を依頼したほうがよいですね。
売買契約書・重要事項説明書の作成を宅地建物取引士に依頼する
不動産売買初心者にとって一番難関で、トラブルが発生しやすいのが、売買契約書や重要事項説明書の作成です。
これらの書類に不備があったせいで、後々法廷での争いまで発展するなんてことも起こりかねません。
これらの書類は、不動産売却のプロである宅地建物取引士に依頼するのが無難です。
ただ、宅地建物取引士は不動産会社に多く、宅地建物取引士に書類作成を依頼するのであれば、不動産業者に仲介を依頼するのと大して変わりません。
不動産会社に仲介を依頼するのであれば、不動産一括査定サイトを用いて、複数の不動産会社に出会うことが大切です。
その際におすすめな不動産会社は、全国の大手不動産会社から地域密着型の不動産会社まで、1,700を超える不動産会社に査定を依頼できる「HOME’S」がおすすめです。査定の依頼は無料でできますので、ぜひ利用してみると良いでしょう。
 | 運営会社 | 株式会社LIFULL |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2014年 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 612万人 | |
| 提携会社数 | 約1,700社 | |
| 同時依頼社数 | 6社 |
ホームズ(HOME`S)と聞くと、賃貸物件を探すときに使うサイト、新築・中古戸建て/マンションを購入するときに情報を得るサイトというイメージが強いのではないでしょうか。そんなイメージとは裏腹に、ホームズ(HOME`S)は不動産の売却[…]
不動産の個人売買をする前に不動産一括査定サイトを使おう
ここまでお読みくださり、本当にありがとうございます。
さて、ここまで個人売買のメリット・デメリット、デメリットを最小限にする方法、個人売買の方法について見てきました。
この記事で言いたいことをまとめると次のようになります。
不動産の個人売買を選択すると、
- 確かに、費用は安くなる
- しかし、一方で取り返しのつかないトラブルが起こる可能性が高い
- 不動産を売るのに手間がかかるため、忙しい人には不向き
です。
では、仲介手数料をなるべく取られずに、手間をかけずに土地を売るそんないい方法はないでしょうか？
いや、あります。それは、不動産一括査定サイトを用いる方法です。
不動産査定一括サイトを使うと、一度の情報の入力で、複数の不動産会社に査定を依頼することができます。
その際に、仲介手数料を聞き出して比較し、最も仲介手数料の低い不動産会社に不動産売買を依頼してください。
不動産一括査定サイトについて、もっと詳しく知りたい方はこちらを参照してください。
「不動産を高く売りたいなら不動産一括査定サイトを使おう」という文言をよく見かけます。不動産一括査定サイトは、以下のようにサイト上に査定したい不動産の情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスですので、不動産を高く[…]
また、不動産の売却を成功させたいと考えている方にはこちらの記事がおすすめです。
家を売る際に最も重要なのは不動産会社選びです。不動産会社に頼ると家を安く売られてしまうのではないか、騙されるのではないか…と思われがちですが、実はその逆。良い不動産会社や担当者に依頼することで、家を高く売ったり早く売ったりすることが[…]
| 運営会社 | 株式会社LIFULL |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2014年 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 612万人 | |
| 提携会社数 | 約1,700社 | |
| 同時依頼社数 | 6社 |
