【不動産売却の手数料・費用一覧】相場で仲介手数料はいくらかかる？

不動産を売却するとき、不動産会社に支払う仲介手数料や税金などの費用がかかります。

この不動産会社に支払う仲介手数料はいくらかかるか、初めて不動産を売却する際は相場がわからず、またどのタイミングで支払うことになるのかわからず、不安になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事では、不動産の売却にかかる費用の中でもとりわけ多額な、仲介手数料の仕組みと金額の相場について解説します。
まずは、仲介手数料も含めて不動産を売却する際にかかる費用について確認していきましょう。

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仲介手数料の他にも不動産売却でかかる費用一覧

不動産を売却すると、以下のような費用がかかります。

この費用の中から、まずは仲介手数料が具体的にどのくらいかかるのか、相場や支払い方法を解説していきます。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産の売主が不動産会社に売却の仲介をしてもらったときに支払う報酬のことです。一般的に仲介手数料は、不動産を売却したときにかかる費用の中で最も大きな支出となります。

仲介手数料の相場と上限

実際に不動産会社に支払う仲介手数料は、相場でいくらなのだろうかと疑問に思う方も多いことでしょう。
この仲介手数料の上限は、消費者が不当な不利益を受けないように法律で定められています。

多くの不動産会社は、自社の利益を最大化するべく仲介手数料をこの上限ぎりぎりに設定していることが多いため、仲介手数料の相場はほぼ上限と考えてよさそうです。
特に大手不動産会社は、不動産の買い手を見つけるために多額の広告費を支払っているため、費用を回収するために仲介手数料を上限に設定しています。

不動産の売却金額によりかかってくる税金が異なってくるため、計算する際には注意が必要です。
この手数料の計算が難しいことから、不動産の売却価格が400万円以上の場合には、以下の速算式を使って計算します。

なお、定められているのは仲介手数料の上限額のみで、不動産会社によっては上限額よりも安かったり無料だったりして、上限で仲介手数料を設定している会社でも交渉により安くなることがあります。

仲介手数料にかかる税金

先述した表のとおり、仲介手数料には税金である消費税がかかってくることをおぼえておきましょう。

例えば、不動産を600万円で売却したときにかかる手数料は、以下のように計算します。

速算式で計算した場合は、以下のように計算します。

サイトによって速算式の表示は異なっていますが、これは消費税を最後にまとめてかけるか、その都度で課税していくのかの違いです。
どちらで計算しても、金額が一致することがわかっていただけるでしょうか。

また額を大きくして3000万円の不動産を売却したときにかかる仲介手数料は、以下のように計算できます。

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書に課税される国税のことです。
買主と売買契約を締結したときに書く売買契約書には、定められた印紙を貼る必要があり、売買契約書に印紙を貼るべく印紙を購入することで印紙税を納付します。
売買契約書は売主保管用と買主保管用の2通を作成するため、印紙税も2通分必要となり、売主と買主でそれぞれ印紙税を負担することが一般的です。

印紙税額は、土地の取引額によって以下のように定められています。
また、消費税増税の影響を受けて令和2年3月31日までは軽減税額が導入されています。

※参考:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

住宅ローンの手数料

住宅ローンを組んで不動産を購入していれば、売却する際にローンをどのように返済するか考えておきましょう。
売却が先または同時であれば、不動産の売却益でローンを繰り上げ返済することが可能ですが、その際にはローン手数料の支払いが必要です。
支払う手数料としては、繰り上げ返済手数料・条件変更手数料・事務手数料・証明書発行手数料の4つが考えられます。

住宅ローン返済の手数料と保証料の金額

ローン返済における手数料の金額は5,000円～3万円くらいと見込んでおきましょう。実際の金額は、一括繰り上げ返済か一部繰り上げ返済かで金額が変わり、さらに利用した金融機関や手続き方法(インターネットか書面か)によっても異なってきます。手数料の金額について詳細は、利用している金融機関にお問い合わせいただければと思います。

また、住宅ローンを利用する場合は、一般的に住宅ローン保証料の支払いが必要です。この住宅ローン保証料は、ローン返済が滞った場合の保証となるもので、ローンの残債を一括返済するとその後の保証が必要なくなるため、金融機関から保証料が戻ってきます。
ローンを組まれている方は多いと思いますので、ローンの返済で必要となる手数料、また返済により戻ってくる保証料など詳しくは金融機関でご確認ください。

所得税・住民税

所得税と住民税は所得に課税される税金で、お金を稼いだら課される税金とおぼえておけば間違いありません。
不動産を売却して売却益が出たら譲渡所得として所得税と住民税が課税されます。

売却益とは、不動産の売却価格から不動産を購入したときの価格(取得費)と仲介手数料などのかかった諸費用（譲渡費用）を引いたときにでる利益のことです。確定申告では、売却益は譲渡所得として申告します。
仮に、不動産の売却価格が低く売却益が出なかった場合は、所得がないために所得税と住民税を支払う必要はありません。

所得税率と住民税率は、不動産の保有期間によって以下のように変わります。
不動産を売った年の1月1日地点で土地の所有期間が5年を超える場合には長期譲渡所得に、5年以下の場合は短期譲渡所得になります。

※復興所得税は所得税 × 2.1%で計算します。

参考文献土地や建物を売ったとき|国税庁

所得税率と住民税率がわかったら、さっそく税額を計算してみましょう。
不動産の保有期間が5年を超える場合の税額は、以下のように計算します。

保有期間が5年以下の場合は、税率の部分を変更して計算します。

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税理士への手数料として報酬金

確定申告を自分で行わず税理士に依頼する場合には、税理士への手数料として報酬金を支払います。
手数料の金額は、記帳代行も依頼するかどうかや売却価格で異なってきます。相場は大体5万円～20万円ですが、依頼する税理士によって異なってきますので、依頼を考えている税理士にご相談ください。

この税理士への報酬を値下げできないか、安くできないかと考え、自分で手続きすることを考えるかもしれません。しかし、売却益が高額な場合には計算ミスをしてしまう可能性や、税務署から間違った申告をしているのではと厳しく確認される可能性があります。申告漏れが見つかった場合には脱税とみなされ、追加で過少申告加算税などが課税されるケースもあります。そのようなリスクを考えると、きちんと報酬を支払い税理士に依頼した方が良いでしょう。
税理士への報酬金が高いと感じる場合には、逆にその報酬金に見合うだけ働いてもらえるよう、適用できる特例はないかもっと節税できないかご相談してみることをおすすめします。

抵当権抹消登記費用

不動産を売却すると、売主は買主のために所有権の移転登記を行う必要があります。

所有権の移転登記を行うために必要な登記費用は、通常は買主負担です。
しかし、住宅ローン中の不動産を売るときには、不動産に抵当権が残っている場合もあり、抵当権を抹消する手続きが必要なケースもあります。
この抵当権を抹消するための登記費用は、1不動産あたり1,000円で基本的に売主負担です。

司法書士へ手数料として報酬金を支払う

不動産を売却する際、この登記手続きは基本的に司法書士が行います。手数料として司法書士に支払う報酬金は売主負担であり、費用の相場は1～5万円程度です。この金額は、売却した不動産の価格と登記の種類、司法書士事務所の設定している価格によって異なります。
手続きは多少難しいかもしれませんが、自分で抹消登記や移転登記を行うことも可能ですので、費用を少なくしたい場合には検討してみても良いかもしれません。

測量費用

測量費用のかかってくるケースは、売却する土地の境界線が明確でない場合です。
土地の境界があいまいな場合には、売却に際してはっきりさせる必要があり、確定測量が必要となります。確定測量とは、境界を明確にして地権者がその境界を確認し、登記することです。この確定測量にかかる費用の相場は30～80万円で、土地の面積によって多少異なります。

一方、公簿売買といって現在の公図を基準に、登記されている情報を正として売買する方法もあります。この場合は費用がかかりません。

清掃費用(ハウスクリーニング・リフォーム費用)

ハウスクリーニングやリフォームをするかどうか、いくらかかるかは売却する不動産の状況によって変わります。かかる費用は、ハウスクリーニングで約10万円、リフォームは程度によりますが200～300万円です。
売却に際して、一般的にハウスクリーニングをしておくことで印象が良くなり、不動産は売れやすくなります。そのため、費用としてかかってくることを考慮しておいた方が良いでしょう。

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解体費用がかかる可能性もある

空き家や築年数の古い不動産でハウスクリーニングやリフォームではどうにもならず、解体が必要となった場合には、解体費用がかかる可能性も考えられます。
リフォーム費用や解体費用は多額となることもあるため、不動産を売却するにあたり何をしておくべきか、実際に行うかどうかは不動産会社と相談してから決めると良いでしょう。

	運営会社	安心解体業者認定協会
	運営開始時期	2015年
	対象エリア	全国
	累計利用者数	約5万人
	提携会社数	870社
	同時依頼社数	3社

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その他の手数料と費用

不動産の売却では、状況に応じて以下のような費用がかかります。

不動産を売却して戻ってくる費用

不動産を売却すると、手数料や費用など支払うものばかりのように感じることでしょう。
ですが、実は売却すると戻ってくる費用もあります。代表的なものとしては、以下の2つです。

火災保険料・地震保険料

不動産を購入する際に、火災保険や地震保険に加入している方もいらっしゃるかと思います。一部の住宅ローンでは、加入を義務付けているところもあるようですが、不動産を売却する際にはこれら保険の解約が必要です。

この保険料を一括で支払っていた場合には、解約の手続きをすることで、残りの保証期間に応じて保険料が戻ってきます。

固定資産税・都市計画税

不動産にかかる固定資産税と都市計画税は、1月1日時点に不動産を所有している人に納税の義務があります。多くの方は、6月頃に届く税額の通知を基にまとめて納付しているはずです。

不動産を売却して引き渡した後は、固定資産税と都市計画税の納付義務は買主に移るため、決算して登記をする際に固定資産税も精算します。

仲介手数料を値引きや無料にしてもらえるか不動産会社に聞いてみた！

土地を売却する上で、最もかかる費用は仲介手数料です。
そのため、この仲介手数料をどうにかして安くできないか？と考える人は多いことでしょう。

不動産会社で働いている知り合いに聞いたところ、支払いを求められた仲介手数料を無料にすることはできませんが、値下げは可能とのことでした。
ここでは、仲介手数料の仕組みを踏まえて、その不動産会社に聞いた仲介手数料を安くする方法をご紹介します。

仲介手数料とは何に支払うもの？

仲介手数料は不動産の買主を見つけてきて不動産売買の仲介をしてくれた不動産会社に払うもの、と思われている方もいらっしゃるでしょう。確かに仲介手数料は不動産会社へ対価として支払うものですが、具体的に何に対して支払っているのかわかりますでしょうか？
仲介をしてくれた対価としてだけでなく、それに付随して必要となる以下の様々な手続きに対して、仲介手数料を支払います。

すべての不動産会社が、上記のすべてを仲介手数料で行ってくれるとは限らないため、媒介契約を結ぶ際にどこまでが責任範囲なのか確認すると良いでしょう。

友人に伺って、不動産会社は実に様々な手続きを裏で行っていることを知りました。また、普段から金融機関や地主の方と良好な関係を築けるように苦労されているらしく、仲介手数料はその繋がりを使わせてもらう口利き料金と考えると安いくらいに感じました。

仲介手数料をいつ誰にどのように支払う？

仲介手数料は、不動産の購入希望者が見つかって依頼者である売主と売買契約が成立したときに発生します。
そのため、売主が不動産会社と仲介を依頼する契約(媒介契約)を結んでも、買主が現れなかった場合に仲介手数料は発生しません。

また、仲介手数料の支払いは、買主と売買契約を結んだ際と物件を引き渡す際の2回に分けて、不動産会社へ支払います。
仲介手数料を等分して支払うことが一般的ですが、不動産会社によって異なることもありますので、ご確認いただければと思います。

この仲介手数料を無料と謳っている不動産会社がいる理由は、後ほどご紹介します。
売買契約や不動産の引き渡しについては、以下をご確認ください。

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仲介手数料を値引き無料にできる？

仲介手数料を値引きしてもらうことは可能です。
不動産会社で働く知り合いに聞いて、実際に値引きするケースはあるそうですが、仲介手数料で売り上げを立てている不動産会社として、無料にはしないしできない、基本的に下げることもしたくないとも言っていました。

仲介手数料は不動産会社の方の繋がりを最大限使わせてもらい、良い仕事をしてもらうためにも値引き交渉はおすすめできません。
それでも仲介手数料の値引き交渉をしたい場合には、専属専任媒介契約を結ぶ代わりに仲介手数料を値下げしてもらえないか、お互いにとってメリットのある交渉をすると良い、と友人は言っていました。

どうしても仲介手数料を安くしたいのであれば、不動産会社に依頼する段階で、複数の不動産会社で仲介手数料を比較検討し、仲介手数料が安いかつ感じの良い不動産会社に売却の仲介を依頼すると良いでしょう。

多くの不動産会社は、仲介手数料を法律の定める上限額に設定しています。
しかし、不動産会社の中には仲介手数料を上限金額よりも安く、もしくは無料としている不動産会社もいます。

この仲介手数料の安い不動産会社に出会う方法として、複数の不動産会社に出会って仲介手数料を比較する方法で、そのためには不動産一括査定サイトを使って複数の不動産会社に査定を依頼することが効果的です。

不動産一括査定サイトとは、査定を依頼したい人と不動産会社とをつなぐマッチングサイトで、複数の不動産会社を紹介してくれるため、仲介手数料を簡単に比較検討できます。

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仲介手数料が安い、また無料の不動産会社がいる理由

不動産会社の中には、「仲介手数料は無料」と掲げる不動産会社も存在します。
仲介手数料が無料で経営していけるのか？何か裏があるのではないか？と疑問に思うかもしれません。

この仲介手数料が無料の不動産会社がいる理由として、不動産会社の仲介方法が関係しています。
不動産会社による仲介の方法には、片手取引と両手取引の2種類があります。
仲介手数料を無料にしている不動産会社は、「両手取引」を行っている不動産会社が多くなっています。

不動産売買の手数料は両手取引かが関係する

以下は、片手取引の仕組みです。

上の図のように片手取引の場合は、売主と買主にそれぞれに不動産会社が付きます。
各不動産会社は、売主か買主のどちらか一方のみからしか仲介手数料を得ることができません。

一方、両手取引の場合は、1つの不動産会社が売主と買主両方の仲介を担当します。
そのため、不動産会社は片手取引の場合と比べて、仲介手数料を2倍得られる仕組みです。

仲介手数料を無料にしている不動産会社は、この両手取引によって買主から仲介手数料を得ているため、売主からの手数料を無料にすることができます。

仲介手数料が無料など安すぎる場合には理由を聞こう！

仲介手数料が安かったり無料だったりする場合の仕組みをご説明しました。
しかし、「仲介手数料は無料」のセールスコピーで集客している不動産会社がいた場合には、両手取引による無料だから安心だと信用せずに、なぜ仲介手数料が安いまたは無料なのか理由を聞きましょう。

不動産会社によっては、仲介手数料を無料としている代わりに、広告宣伝費や営業にかかる交通費など費用を別途請求してくる可能性も考えられます。
売却活動にかかった費用は一般的に請求されませんが、初めて不動産を売却をする方には知識がないからと請求されてしまうこともあります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ際に、最終的に支払う仲介手数料や費用の詳細を聞いておくと良いでしょう。

不動産の売却でかかる仲介手数料と費用を計算してみた！

不動産を売却すると、全体で仲介手数料や費用がいくらかかるのか計算してみましょう。
具体例として、購入価格6,000万円で3年住んだ不動産を売却したとします。

8,000万円で売却かつローン1,000万円がある場合

3年住んで売却しているため短期譲渡所得ですが、3,000万円の特別控除を適用するため、所得税と住民税はかかりません。
その他、以下のように仲介手数料と費用がかかります。

仲介手数料と費用の合計：3万 + 1,000 + ( 246万 + 1万 + 3万 + 60万 + 7万 + 10万 ) × 1.1 = 362万8,000円
購入額6,000万円でローン残債1,000万円の不動産を8,000円で売却した場合、以下のように売却益を計算します。
8,000万 – 6,000万 – 1,000万 – 362万8,000円 = 637万2,000円

8,000万円で売却かつローンのない場合

ローンのない場合には、ローン手数料が必要なくなります。
仲介手数料と費用の合計、売却益をそれぞれ以下のように計算します。

仲介手数料と費用の合計：3万 + 1,000 + ( 246万 + 3万 + 60万 + 7万 + 10万 ) × 1.1 = 361万7,000円

8,000万 – 6,000万 – 361万7,000円 = 638万3,000円

5,000万円で売却かつローン1,000万円がある場合

売却金額が購入金額を下回るため、所得税と住民税はかかりません。
その他、以下のように仲介手数料と費用がかかります。

仲介手数料と費用の合計：1万 + 1,000 + ( 156万 + 1万 + 3万 + 60万 + 7万 + 10万 ) × 1.1 = 261万8,000円
ローンと合わせて、1261万8,000円を支払うことになります。

5,000万円で売却かつローンのない場合

ローンのない場合にはローン手数料が必要なくなり、仲介手数料と費用の合計を以下のように計算します。

仲介手数料と費用の合計：1万 + 1,000 + ( 156万 + 3万 + 60万 + 7万 + 10万 ) × 1.1 = 260万7,000円

不動産の購入を同時にするとかかる手数料と費用

不動産の売却と同時に、不動産の購入をされる方もいらっしゃるかと思います。
不動産の売却に際して、これまで説明してきたような仲介手数料と費用がかかりますが、同時に購入もする場合には以下の費用がかかります。

両手取引をしており、売却か購入のどちらか仲介手数料が無料、もしくは安くならなければ、多くの金額を仲介手数料として支払うことになります。
購入金額が売却金額を上回る場合には、手数料や費用の負担が難しくなることも考えられますので、どのように工面するか考えておきましょう。

不動産の売却では仲介手数料について考えておく

不動産を売却して得をする状態とは、「売却価格 – 手数料」がなるべく高くなるときです。
いくら仲介手数料が安くても、売却価格が安いと手元に残る金額が少なくなります。

例えば、仲介手数料が法律の定める上限金額で不動産を3000万円で売ってくれる不動産会社と、仲介手数料が無料で不動産を2800万円で売ってくれる不動産会社を比較してみましょう。

前者に仲介を依頼すると、手元に残る金額が約2896万円(仲介手数料103万6800円のため)、後者は2800万円で、仲介手数料がかかる不動産会社に依頼した方がお得です。

このように、仲介手数料がかかったとしても、不動産を高く売ってくれる不動産会社に仲介を依頼すれば損をすることはありません。
不動産会社を選ぶ際は、不動産の売却金額と手数料などかかる費用の両方を見てから決めるようにしましょう。

不動産の一括査定では、所有している不動産の売却できる価格相場を知るだけでなく、それぞれ不動産会社の設定している手数料などの費用も知ることができます。不動産の売却を考えている方は、不動産一括査定を利用して、安心して売却を任せられる不動産会社を探すと良いでしょう。

	運営会社	株式会社NTTデータ・スマートソーシング
	運営開始時期	2001年11月
	対象エリア	全国
	累計利用者数	700万人
	提携会社数	1,300社
	同時依頼社数	６社