家が建てられない土地を相続してしまった…
取得した後に家が建てられないとわかった…
そのように家が建てられない土地を所有して、困っている方もいらっしゃるかと思います。
家が建ってさえいれば、どうにか建て替えられるように考えたものの、家が建っておらず家が建てられない土地となれば売却はかなり難しいものでしょう。
ここでは、家が建てられない土地を確実に売る方法を、家が建てられない土地の種類や理由を踏まえてご紹介します。
建て替えできない土地については、以下のコラムをご覧いただければと思います。
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家が建てられない土地は7種類
家が建てられない土地と一口に言っても、土地それぞれの理由から家が建てられないものです。
家を建てるには、 建築関連法規を代表する建築基準法や、自治体が条例として定める建築基準条例など、一定条件を満たしていなければいけません。
ここでは、家を建てられない土地のそれぞれ建てられない理由を、土地の種類と併せてご紹介します。
【種類①】市街化調整区域にある土地
市街化調整区域とは、農地や山林を守るべく建物を建てられないよう制限した地域です。ただし、市街化調整区域で農業・漁業・林業を営む者の居住用建物を建てられます。
この市街化調整区域は、人が住みやすいように計画的に市街化した市街化区域とは異なり、生活に必要な上下水道などのインフラがそもそも整っていません。
規制により家が建てられない土地ではありますが、家を建てにくい土地でもありますので、家を建てられない…と気にする必要はあまりないように思います。
詳しくは、以下でご確認ください。
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【種類②】農地から宅地に転用していない農地
市街化調整区域外の農地で、農地転用して宅地にできるものの、宅地にしていない農地は家を建てられません。
この場合は、農地を宅地に転用すれば家を建てられるようになります。
売却を考えたら、不動産会社に宅地へ転用してから売却したい旨を伝えると良いでしょう。
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【種類③】接道義務を満たしていない土地
家など建物を建てる土地には接道義務があります。
接道義務とは、幅が4m以上の道路に2m以上接していなければ家を建てられない決まり (建築基準法第43条) です。
道路に面していなければいけない理由は、災害の発生時に備えるためで、災害が発生して避難する際に、道路を避難路として利用できる重要性から定められています。
接道義務で定められている道路は、以下の6種類です。
6種類の道路
| 道路の種類 | 道路の特徴 | 建築基準法 |
|---|
| 道路法による道路 | 国道、都道府県道、市区町村道で幅4m以上の道路 | 42条1項1号 |
| 2号道路 | 都市計画事業、土地区画整理事業などで築造された幅4m以上の道路 | 42条1項2号 |
| 既存道路 | 建築基準法の施行前から存在した幅4m以上の公道と私道 | 42条1項3号 |
| 計画道路 | 都市計画法、土地区画整理法などで2年以内に事業が行われるものとして、特定行政庁が指定した幅4m以上の道路 | 42条1項4号 |
| 位置指定道路 | 特定行政庁から位置の指定を受けた幅4m以上の道路で、宅地造成と並行して造られた一定基準に適合する私道 | 42条1項5号 |
| 2項道路 | 特定行政庁が指定した、建築基準法の施行前に建築物が建ち並んでいた幅4m未満の道路 | 42条2項 |
接道義務について明確にされた建築基準法は、1950年に定められました。
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この接道義務を満たしていなくても家が建っている土地もあります。それは、接道義務が施行される前、1950年より前に建てられていた家です。接している道路は2項道路(みなし道路)として、道路に接している土地と特別に認められています。
ただし、この土地は道路に接している土地と認められているものの、建て替えができない土地です。
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【種類④】再建築不可物件を解体した土地
上記した接道義務を満たしていない土地など、建て替えできない土地に建っていた家(再建築不可物件)を解体した場合には、その土地には家を建てられなくなります。
この再建築不可物件は、防災の観点で人の安全性を確保するために定められました。再建築不可物件となってしまった背景には、1971年の建築基準法の改正があります。
法に則っていた建物が改正により再建築不可物件となっていないか、解体する前には必ず確認しておきましょう。
建て替えできない土地である再建築不可物件について、詳しくは以下の記事をご確認ください。
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【種類⑤】高圧線下にある土地
一般的に高圧線下地と言われる土地は、7,000Vを超える特別高圧の架空電線下にある土地を指します。
高圧線下地には、建物の建築など土地の利用が制限されています。制限の内容は、使用電圧によって以下のとおりです。
- 使用電圧170,000V超…高圧電線下から水平距離(離隔距離)3m以内の建築を制限
- 使用電圧170,000V以下…送電線から一定の離隔距離は必要、距離を保てば高圧線の直下でも建築可能
つまり、高圧線から3m離れていなければ家は建てられません。
仮に条件を満たして建築できたとしても、強風時などに不快音が発生したり、テレビやラジオなどに電波障害が発生したり、何らかの問題が起こる可能性があります。
【種類⑥】擁壁のある土地
擁壁とは、隣の土地との高低差があったり裏に崖があったりする場合に、崖を覆うべく造られた人口壁のことです。
崖崩れや土砂崩れを防ぐ、また高低差を維持するための補強として、コンクリートなどで頑丈に造られています。
高さ2m以上の擁壁が土地にある場合、家を建てる前には確認検査を受けて、検査済み証を発行してもらう必要があります。確認検査をクリアできなければ、安全確認ができないことから家は建てられません。
土地と隣地に高低差があったり、裏や隣地が崖地だったりして擁壁のある土地は、家が建てられない土地として判断される傾向にあります。
【種類⑦】法地や崖地など傾斜地
法地や崖地は、そのままでは宅地として利用できない傾斜地を指します。
基本的に、傾斜角度15°以上の下り崖地は利用不可能な土地であり、家を建てられません。
ですが、傾斜角度15°未満や形状、範囲によっては建築可能と判断される土地もあります。上下どちらに傾斜しているか、また傾斜方位によってはプラス査定となるケースもあるようです。
また、法地の範囲が土地全体の約30%未満であれば、法地の記載はしなくていい決まりもあります。その部分を避けて家を建てることも可能で、デザインや設計が良ければ普通の家よりスタイリッシュな家が建つ場合もあるでしょう。
家が建てられない土地は、もしかして売れない…？と不安になった方もいらっしゃるかと思います。家が建てられない土地を売却する方法もありますので、また後ほどご紹介します。
家を建てられないがために売却が難しい場合には、ただ固定資産税を払い続けるだけの土地として所有するより、お金を生む土地として活用する方法がおすすめです。土地活用を考えても、この土地に合う活用方法なんてあるのだろうか…と思われるかもしれません。そのような方には、「土地活用の無料プラン比較【HOME4U】」で土地に合う活用方法と収益プランを見積もってもらうことをおすすめします。契約するまでは無料で相談できますので、まずは土地活用の資料を取り寄せましょう。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 |
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| 対象エリア | 全国 |
|---|
| 累計利用者数 | 700万人 |
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| 提携会社数 | 50社 |
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