【土地譲渡にかかる譲渡費用】節税のために計上できる費用

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交通費・運搬費

土地の譲渡に必要となった「交通費」や「運搬費」、「宿泊費」などは、譲渡費用になる可能性が高いでしょう。これらは過去に譲渡費用として認められています。

とは言っても、売却に関係した費用であることと、譲渡のためであると判断できる時期や詳細であるのも重要なポイントです。

瑕疵担保責任

土地の譲渡で、場合によっては瑕疵担保責任の保証などが問われます。

瑕疵担保責任保険の加入・支払いにかかった費用や、保証額などは費用として計上できます。
また、保証の限度額は、一般的に200~500万円となるようです。

なお、全ての場合にいえることですが、領収書など譲渡費用の証明になるものは必ずなくさないように保管しておくことも大事です。譲渡費用だと証明する大切な証拠になります。

契約の違約金

売買契約を解除するために支払った違約金も、譲渡費用として計上できます。

土地の売買契約を締結した後に、さらに有利な条件での譲渡が可能となり、売買契約を解除するために支払う違約金のことです。

広告費用

買主を探す際に、広告を出稿する場合もあるかと思います。その際の広告費も譲渡費用に計上できます。

振込手数料

細かいものですが、仲介手数料など譲渡費用の振り込みにかかった振込手数料も譲渡費用として認められます。

立ち退き料

貸家の売却において、借家人に家を明け渡してもらうために立退料を支払っていれば、譲渡費用として計上できます。

家財処分・残置物撤去費用

家財処分や残置物撤去の際の費用も買主からの要望である場合は認められるケースがあります。（自ら行う通常の範囲のものは認められません）

修繕費用(リフォーム費用)

リフォーム代も、確実に譲渡のためのリフォームだと判断できる場合は譲渡費用と認められます。一方で、直接譲渡に関係しないリフォーム代は譲渡費用として認められないため、リフォームする時期に気をつけましょう。

リフォームにかかる費用は、一括見積もりサイトを使うと具体的にどのくらいかかるか計算してもらえます。契約するまでは無料で相談できますので、まずは無料でリフォームにかかる費用を見積もってもらいましょう。

買主からの要請である証明が必要

リフォーム代が譲渡費用として認められるのは、売るためにリフォームしたと判断された場合のみです。買主からの要請である旨を伝え、常識の範囲内の金額を提示することで、譲渡費用として認められます。

リフォームした時期も重要です。売ることを見越したリフォームの場合でも、譲渡の時期よりもかなり前に行っていた場合は、自分のためのリフォームと判断されてしまいます。その場合は譲渡費用として計上することができません。いつか売るためのリフォームは今はやめておきましょう。

行政書士・司法書士・弁護士費用

「行政書士・司法書士・弁護士など専門家に依頼した際に支払う報酬」は、売却のための出費だと認められた場合は譲渡費用になります。

登記に関する依頼をした場合も同じです。譲渡に直接関係することで依頼した場合は譲渡費用になり、そうでない場合は譲渡費用にはなりません。

税理士費用

譲渡所得の確定申告をする際には、税理士に依頼をするかと思いますが、その場合の報酬は譲渡費用に計上できません。確定申告は他の所得なども含まれているため、譲渡費用としては認められにくいものです。

ですが、相談内容が譲渡に関することに限定されている場合は、税理士への報酬が譲渡費用と認められる可能性はあります。

この他にも「売るため」にかかった費用であれば概ね譲渡費用として認められますが、素人では判断が難しいこともあるため、注意しましょう。

譲渡費用として計上が難しい費用

土地の譲渡にかかった費用であっても、譲渡費用として計上が難しいものもあります。
どのような費用が譲渡費用として認められにくいのか、譲渡する前に確認して把握しておきましょう。

譲渡費用にならない費用に注意

売却に関する費用だと思っていても、譲渡費用として認められないことがあるので注意しましょう。例えば以下のものは直接売却に関わるものではないと判断されるため譲渡費用にはなりません。

「相続に伴う登記費用」や「土地の埋め立てや土盛りなどの造成や整地代」などは譲渡費用にはならなくても取得費として認められる可能性があります。取得費も経費として計上でき節税となるため確認しておきましょう。

土地譲渡で利益を出す3つのポイント

土地譲渡するなら利益を出したいと思うものです。そのためにおさえておきたいポイントをいくつかまとめました。以下にある内容を参考に、高く売るための工夫をしましょう。

なお、土地の売却全体についての高額売却のヒントは以下の記事に記載しています。
合わせてご参照ください。

ポイント① 高く売れる不動産会社に相談する

まずは売れなければ意味がありません。そのためには信頼できそうな不動産会社を見つけることが大事です。査定サイトを使って査定額を把握し、高く売ってくれそうな不動産会社に相談しましょう。

利益を出すためには、当然ですが可能な限り土地を高値で売る必要があります。そしてこの売却金額を左右する大きな要素が、不動産会社選びだと考えてください。不動産会社によって得意とする分野も異なり、抱えている顧客も異なります。そのため同じ土地でも、それぞれ価値の感じ方は同じではありません。

そこで複数の不動産会社に査定依頼を出すようにしましょう。それによって相場よりも低い金額を提示された場合、専門的な知識がない、もしくは販売力に自信がない可能性が考えらえれます。

また相場からかけ離れた高い金額を提示された場合は、専任媒介契約による囲い込みをされるケースがあるため、そういった不動産会社と付き合うことは避けてください。なお、複数社に査定依頼する場合、一括査定サービスを利用すると便利です。

一括査定サイトは、大手NTTグループが運営していて業界最老舗のHOME4Uがおすすめです。北から南まで、都会から田舎まで幅広くカバーしており、確実に売ってくれる不動産会社を見つけられるでしょう。

	運営会社	株式会社NTTデータ・スマートソーシング
	運営開始時期	2001年11月
	対象エリア	全国
	累計利用者数	700万人
	提携会社数	1,300社
	同時依頼社数	６社

また、不動産一括査定サイトは1社だけの利用だと紹介してくれる不動産会社の1~2社と少なくなる場合もあり、十分な不動産会社に査定をしてもらえない可能性もあります。
査定をしてくれる会社が1社しかなかったということがないように、提携不動産会社数がNo.1(1700社)のHOME`Sを同時に利用することをお勧めします。提携している会社数が多い分、土地を高値で売ってくれる不動産会社が見つかるでしょう。

	運営会社	株式会社LIFULL
	運営開始時期	2014年
	対象エリア	全国
	累計利用者数	612万人
	提携会社数	約1,700社
	同時依頼社数	6社

業者買取も検討する

もしなかなか買い手が見つからないのであれば、仲介による売却だけでなく、業者買取も検討してみてください。

金額は市場価格の60～70％程度になりますが、短期間で現金化することが可能で、仲介手数料もかかりません。いつまでも買い手が見つからず余計な費用をかけてしまっている場合は、買取に変更する決断も重要です。

ポイント② 特例や特別控除など制度を利用する

土地の譲渡には、いくつかの特別控除が用意されています。利用可能なものは遠慮せずに使っていきましょう。控除制度を利用できるとなった場合、大幅に負担が減ります。

相続税額の取得費加算の特例

相続した土地を譲渡などで売却する場合には、譲渡所得から差し引く取得費に、取得時に納付した相続税額を加算できます。

つまり、相続税額分の譲渡所得を減らすことができるため、譲渡所得税を抑えることが可能です。詳しくは、以下の記事をご確認ください。

長期譲渡所得の1,000万円特別控除

土地の所有が5年を超えていることが条件で、譲渡所得から1,000万円の特別控除を受けることができます。仮に平成21年に取得した土地であれば平成27年1月1日以降に売却することで適用が可能です。そのため所有期間と売却時期には気を付けてください。

公共事業などの土地売却は5,000万円特別控除の特例

もし個人所有の土地を道路や公園などの公共事業のために譲渡した場合は、その土地の対価補償金として最大5,000万円の特別控除を受けることができます。なおこの特例を受けるためには、いくつかの要件を満たす必要があるので注意してください。主な要件は以下となります。

ポイント③ 媒介契約を使い分ける

仲介業者と媒介契約を結ぶ際、一般媒介契約・専任媒介契約・専任媒介契約の3つの中から選びます。所有している土地の需要に応じてこの契約を使い分けることが高値で売るコツです。さらに仲介手数料を抑えることにもつながります。

一般媒介契約

所有している土地が好立地なのであれば、一般媒介契約がおすすめです。この契約は複数社と契約ができるため、買い手が見つかりやすい不動産であれば短期で高値売却を期待して問題ありません。

なぜかというと、不動産会社は売買成立をさせないと仲介手数料がもらえないため、複数社と契約すると販売競争が起きやすいからです。

なお、レインズという業者間で物件情報をやりとりするデータベースへの登録や、販売状況報告の義務はありません。販売状況の報告が特にない場合は、こちらから連絡して確認する必要があります。

専属専任媒介契約

所有している土地が悪立地なのであれば、特定の不動産会社1社と契約する専属専任媒介契約がおすすめです。この契約は「レインズへの登録義務が5日以内」「週1回の販売状況報告の義務」という不動産会社側にとって厳しい条件があります。

ただその一方で、売主にも「他の不動産会社と3カ月間契約してはいけない」「買主を売主自身で見つけたとしても不動産会社を仲介しなくてはいけない」などの厳しい条件があるため注意しましょう。

裏を返せば、不動産会社は必ず利益を得られるため販売活動に専念してくれます。その結果として買い手が見つかりにくい不動産も売却できる可能性は高いです。また売主に厳しい制限があるため、専属専任媒介契約にするだけで仲介手数料を安くする交渉材料となることも頭に入れておくとよいでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約に似た契約形態となります。主な違いは、「レインズへの登録義務が7日以内」「販売状況報告が2週間に1回」「買主を売主自身で探してもよい」という部分です。

自分で買い手を見つけられる可能性がある場合におすすめの契約なので、それに併せて不動産会社の販売活動を抑え、仲介手数料を下げる材料とすることもできます。

土地譲渡を考えるなら、まず売れることが大事

土地譲渡の際には、計上できる譲渡費用が多いほど節税につながります。土地譲渡にかかった費用をすべて把握し、その中から譲渡費用として計上できるものを確認しましょう。

しかしその前に、まず土地が売れないとなにも始まりません。一括査定サイトを使って、高く売ってくれそうな不動産会社をまず見つけましょう。

	運営会社	株式会社NTTデータ・スマートソーシング
	運営開始時期	2001年11月
	対象エリア	全国
	累計利用者数	700万人
	提携会社数	1,300社
	同時依頼社数	６社

一括査定の申し込み手順はこちら！

土地譲渡費用を抑えるために、不動産会社との媒介契約を工夫したり、控除制度が利用できるか調べたりすることも大切です。

なお、売却後に譲渡費用を明確にして、税額を確定させる上では確定申告が必要です。
土地売却児の確定申告についてはこちらの記事をご参照ください。

とにかく誰かに相談したいという場合は、相談先を探してみましょう。
相談したい内容によって、相談先は異なります。