空き家と土地を保有している方の中には、
「空き家を解体して更地にするのと、空き家をそのまま維持して住宅用地の特例を活用するのと、固定資産税はどちらが得だろうか」と迷っている方もいることでしょう。
空き家を解体して更地にするとその分の固定資産税評価額は下がりますが、同時に住宅用地の特例の対象外となり、固定資産税率が上がり、結果的に固定資産税が増えるケースが多くなります。
但し、平成26年に成立した、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空き家特措法）で「特定空き家」に指定されると、更地にせずとも固定資産税が増えるようになりました。
空き家を更地にしても固定資産税は増える、かと言って、そのまま管理せずに放置して「特定空き家」と指定されるとそれでも固定資産税が増えてしまいます。
この記事では、空き家を解体して更地にするべきかどうかを自分で判断できるよう、以下のポイントを中心に解説していきます。
- 更地の固定資産税額
- 空き家対策特措法と特定空き家
- 更地の固定資産税額を安くする方法
更地にしても固定資産税が上がらない場合や、空き家解体の補助金についてもお伝えします。
空き家をそのままにするか、更地にするか固定資産税の観点から見ていきましょう。
更地にかかる固定資産税の計算方法
更地で保有している土地には、その他の土地と同じく固定資産税がかかります。
また、市街化区域に指定されているエリアの土地に対しては都市計画税も課税されます。
それぞれの税額の計算方法は以下の通りです。
固定資産税評価額（課税標準額）× 固定資産税の標準税率（1.4%）
固定資産税評価額（課税標準額）× 固定資産税の標準税率（0.3%）
どちらも標準税率という名の通り、絶対にこの税率というわけではなく、市区町村毎に設定の変更が可能です。
但し、実運用上は標準税率に近い自治体が多く、この税率を意識しておけば良いでしょう。
土地にかかる税金について、更に詳しく知りたい場合は以下の記事をご参照ください。
家や土地の取引や保有には常に税金の話が出てきます。しかも、取引額や評価額が大きい分、税額もかなりの金額です。また、計算方法が複雑であったり、特別な控除で節税ができたり、情報を知らないと損になってしまう部分が多く存在します。[…]
また、税金ではなく課税標準額の方を調べたい場合は、こちらの記事に参考情報が書いてあります。
（基本的には納税通知書に評価額、税額ともに記載してあります）
路線価の発表や固定資産税評価額の改定などで土地の評価額が増減すると土地の売値がいくらになるか気になるものです。特に、評価額が下がると土地の売値も下がってしまうのではないかと不安になるでしょう。しかし、土地の評価額と売値は別物[…]
実際にかかってくる固定資産税額は、納税の時期に毎年贈られてくる固定資産税額の通知書をご確認いただければと思います。
更地のまま所有していると固定資産税が結構かかってくると感じた場合には、土地活用もおすすめです。土地活用をすることで、固定資産税を納められるだけの収入を手に入れたり、建物を建てての活用であれば特例の適用が可能となり固定資産税を抑えられたりするケースもあります。
売却してしまうと一時的な売却金は手元に残りますが、収益を生む資産になったかもしれない土地を手放すことになります。まずは、土地を所有したままお金を手にすることはできないか、土地活用を考えてみましょう。土地活用を考える際には、まずは一括で複数の企業から資料を取り寄せてみましょう。契約するまでは無料で活用や収益プランの相談もできます。
 | 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 50社 |
空き家(建物つき更地)と更地の税金を計算して比較
早速空き家を維持する場合（建物付きの土地）と、更地にした場合で固定資産税がどうなるか、計算してみましょう。
空き家を更地にすると固定資産税率が6倍になる
家付きの土地を更地にすると、固定資産税率が6倍になります。
土地に家が付いていると、住宅用地の軽減措置特例が適用されて、各税金が減額されます。
更地にすると特例による減税が適用できなくなるため、空き家付きの土地を更地にすると固定資産税が上がるのです。
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|
| 更地 | 減額なし | 減額なし |
| 敷地面積200㎡以下 | 1/6減額 | 1/3減額 |
| 200㎡を超える部分 | 1/3減額 | 2/3減額 |
参考文献: 住宅用地及びその特例措置について|東京都主税局
なぜ家が立っている土地は固定資産税率が低いのでしょうか。
理由は、国や自治体は土地を有効活用してほしいと考えているためです。
土地をそのままにしておくよりも住宅を立てた方が得であるなら土地の有効活用が進むはず、という考え方から住宅地の特例は作られています。
相続した家に住むことができず、いつかは整理しなくては…と思いつつもまだ手をつけておらず、空き家になっていませんか？誰も住んでいなくても家は家。実は空き家にも一般的な家と同じように税金がかかります。しかも空き家を放置したままに[…]
空き家を更地にすると固定資産税は高くなってしまいますが、更地にすると様々な活用方法を考えられるようになります。活用方法の中には、収益を上げられる活用方法などもありますので、固定資産税を納められるだけの収益を確保できる活用方法を検討してみると良いかもしれません。
自分だけで活用方法を考えるのが難しい方には、「土地活用の無料プラン比較【HOME4U】」の利用がおすすめです。様々な土地活用方法の資料を一括で取り寄せられ、契約するまでは無料で土地に合う活用方法を考えて、収益プランを見積もってくれます。
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| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
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| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 50社 |
建物付きと更地の固定資産税の具体的な計算方法
空き家付きと更地で、どのように固定資産税が変わるか、実際の具体例を踏まえながら計算してみましょう。
空き家のままでかかる固定資産税額の計算方法
空き家付きの固定資産税額は以下の式で求められます。
固定資産税 = 土地価格 × 1/6 × 1.4%
評価額をシミュレーションをする空き家の状況
想定とする空き家と敷地の評価額は次の通りです。
| 家：2,000万円、土地：2万円/㎡ | 家の評価額 | 土地の評価額 |
|---|---|---|
| 例：木造築20年、土地：200㎡ | 280万円 | 280万円 |
再建築価格2,000万円の家を想定、その7割＝1,400万円を新築の評価額として、20年で2割の280万円まで減価償却(1年で56万円)しています。
土地は地価2万円/㎡を想定、価格の7割を評価額としています。
200㎡ × 2万円 × 0.7 = 280万円が土地の評価額です。
実際の固定資産税はいくらになる？
家は評価額をそのまま課税標準額としますが、土地は特例適用後の価格を課税標準額とすることに注意して計算します。
家の固定資産税：280万円 × 1.4% = 3.92万円
土地の固定資産税：280万円 × 1/6 × 1.4% = 0.653万円
3,92万円 + 0.653万円 = 4.573万円
計算の結果、この空き家つきの土地の固定資産税額は年額で約4万6千円でした。
更地にかかる固定資産税額
更地になると、家の固定資産税はなくなり、土地の固定資産税は特例がなくなります。
更地の固定資産税は以下の式で求められます。
固定資産税 = 土地価格 × 0.7 × 1.4
土地の固定資産税 = 280万円 × 0.7 × 1.4% = 2.744万円
実はこの例では、空き家を解体して更地にすることで更地にした方が固定資産税は安くなっています。
このような例では、解体費用を出しても抵抗は少ないかもしれません。
古家付きの土地を所有していて、売却しようと考えている場合、古家を残したまま売却するべきか、古家を解体して更地として売却するべきか迷いますよね。古家付きの土地を売却する場合、古家を残すべきか、取り壊すべきかは売り手の目的や、その土地の[…]
どのような場合に固定資産税が高くなる?
更地にした場合に固定資産税が高くなる場合は計算で求められます。
次の式を利用します。
空き家付きの固定資産税：土地の固定資産税 + 家の固定資産税
更地の固定資産税：土地の固定資産税 × 4.2
※特例がなくなって6倍 × 0.7 = 4.2倍
更地の固定資産税 ＞ 空き家付きの固定資産税
↓
土地の固定資産税 × 4.2 ＞ 土地の固定資産税 + 家の固定資産税
↓
土地の固定資産税 × 3.2 ＞ 家の固定資産税
計算から家の固定資産税が土地の固定資産税の3.2倍以上あれば、更地にしても固定資産税は上がらないということがわかります。
田舎の土地では、地価が安く土地が広い傾向から固定資産税の上昇が抑えられ、更地にするリスクは都市部よりも小さいと考えられます。
親が高齢で施設に入ってしまった、自分と同じ家に住むことになったなどの事情で慣れ親しんだ田舎の実家が空き家になってしまうとき、どうすればいいのだろうと不安になります。空き家を所有し続けていると、固定資産税を払い続けなければならない、倒[…]
特に空き家対策の必要性がある田舎では固定資産税が増えるケースよりも、解体費用がネックで放置されている可能性もあるのです。
日本全国で「空き家問題」として、放置された空き家のリスクを耳にするようになりました。人口減少が進み、世帯減少時代に突入し、空き家の数はどんどん増えて社会問題化しています。2018年の総務省による住宅・土地統計調査(総務省統計局)では[…]
更地でなくても固定資産税率が上がる「特定空き家」の指定
ここでは、更地でなくても、固定資産税率が上がるケースとして、空き家対策特措法と特定空き家の指定についてみていきます。
空き家等対策の推進に関する特別措置法
空き家対策特別措置法とは、老朽化した空き家に潜む危険の防止と、空き家や敷地の資産活用を促すために制定された法律です。
空き家対策特別措置法によって、空き家は地域の自治体により整備される可能性が高くなります.
特に特定空き家に指定された場合、空き家を解体しなくても固定資産税率が更地と同じ6倍になるのが注意点です。
平成27年2月26日から空き家対策特別措置法（空き家法）が施行されました。空き家対策特別措置法は現在空き家を所有している人や、相続などで今後空き家を所有する人に影響の大きな法律です。知らないとトラブルになったり、固定資産税率が急に6[…]
特定空き家とは？
特定空き家とは、空き家対策特別措置法第2条で次のように定義されるものをいいます。
- そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれがある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
但し、定義は抽象的であることから、国土交通省は特定空家等の是正措置についてガイドラインを示しています。
「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）
特例空き家に認定されると、住宅用地軽減措置特例が廃止され、更地と同額の固定資産税が課税されます。
また、自治体から空き家の対策を迫られ、自治体からの指導や勧告に応じないと自治体が特定空き家を強制的に解体などして所有者に費用請求できます。（空き家対策特別措置法14条）
そのため、空き家は放置することなく、何かしらの対策を講じることが大切です。
空き家対策特別措置法の詳細はこちらの記事をご参照ください。
平成27年2月26日から空き家対策特別措置法（空き家法）が施行されました。空き家対策特別措置法は現在空き家を所有している人や、相続などで今後空き家を所有する人に影響の大きな法律です。知らないとトラブルになったり、固定資産税率が急に6[…]
空き家を手放したい、処分したいと考えている場合はプロである不動産会社に相談するのが最も手軽で確実です。まずは査定を依頼し、空き家の状況を見てもらうと良いでしょう。
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 | 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |
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| 累計利用者数 | 700万人 | |
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| 同時依頼社数 | ６社 |
空き家を解体して更地にするメリットとデメリット
多くの人が空き家の解体をデメリットと考えて躊躇しますが、注意したいのは、空き家を解体することは必ずしもデメリットではない点です。
相続などで手に入った住宅は古い場合が多く、そのままで売れない場合は建物の解体を検討してくはいけません。解体費用は解体したい家により大きく異なります。相場を知らずに解体工事を進めてしまうと多額の費用がかかってしまい、苦労して土地を売却[…]
空き家解体のメリット
まず、現在のデメリットになっている、空き家の持つ潜在的な負の要素を考えてみます。
老朽化した空き家では倒壊の危険が、誰も関心を示さなければ犯罪の温床や失火の原因に、換気や手入れがないと害虫や害獣被害が、不法投棄による悪臭、地域の景観に悪影響を与えるケースもあり得ます。
空き家を放置するとどうなるんだろう...相続などで空き家を保有したが、特に何もしていない...そのような声はよく聞きますし、実際に居住していない空き家はついつい放置してしまいがちかと思います。しかし、これはとても危険な行動で[…]
空き家を解体すると、空き家を放置した場合に発生し得る負の要素を事前に防ぐことができます。
また、更地にすることで見栄えがよくなり、土地が売れやすくなるメリットもあります。
解体を先にすると費用は売主負担ですが、売却価格に上乗せにもできるので全体的な損失にはならず、売れやすくなる利益と相殺できます。
更に、場合によっては空き家を解体しても税率が上がらず節税になったり、解体費用に補助が出たりする自治体もあります。
空き家解体のデメリット
デメリットは何と言っても解体費用です。
木造でも坪2万円～3万円と呼ばれる解体費用は、使わない家に支払うにしては高額です。
更地としての売却予定が明確なら、解体費用は譲渡費用として計上されるのですが、田舎の空き家で売却差益を得られる可能性は低く、大抵は単なる負担金です。
家を解体して土地を更地にする費用は、売却の予測がつかなくて不安に感じる人も多いでしょう。親からの家を相続して売却してしまいたいけれども、家が古いため解体を考えている人も少なくありません。しかし、どれくらいの費用がかかるのかわから[…]
また、解体することで建築基準法の接道義務(原則として幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない)に抵触し、再建築不可物件として扱われると、価値が非常に低くなってしまうデメリットもあります。
建て替えできない土地だけど家が古くなったから住み替えたい...そう考えて土地を売りたいと思っているものの、売れる方法がわからずお困りではありませんか？建て替えできない土地は、もともと家の建っていた場所が法の改正により家が建て[…]
他に大きいのが、冒頭でも述べた通り、家を解体すると固定資産税の特例から外れ、固定資産税率が6倍になってしまう点で、解体費用＋固定資産税増加分の負担は大きいでしょう。
ですが、空き家を解体してしまった方が安く済む場合もあります。そのため、まずは解体にかかる費用を見積もってもらい、見積もり額を確認してから考えると良いでしょう。解体費用の見積もりは、簡単な入力だけで複数の解体業者に無料で見積もりを依頼できます。
 | 運営会社 | 安心解体業者認定協会 |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2015年 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 約5万人 | |
| 提携会社数 | 870社 | |
| 同時依頼社数 | 3社 |
行政の解体費用支援や、固定資産税の減免情報
前章で空き家を解体し、更地にするデメリットとして、主に解体費用・固定資産税の増加などの経済的な損失が生じる点について述べました。
実は、その経済的な損失を補う方法として、行政の補助金や税制優遇の制度を利用する方法があります。
空き家解体費用の補助金
解体費用の補助金交付は、空き家対策特別措置法以前から行われており、空き家再生等推進事業という名目で国が補助をしています。
国と自治体が補助金を出しあって、解体費用の負担を軽減している代わりに、自治体に予算枠があり予算枠を使い切ると申請が締め切られます。
解体費用の補助は、多くの自治体で行われているので、自分の所有する空き家の地域で、補助事業が行われていないか確認してみましょう。
全国の空き家に関する補助金は、厚木市の空き家解体費用補助（最大50万円の補助金）のように各自治体で取り決めていて、空き家活用の匠のサイトで、全国の各自治体の補助金を探すことが可能です。
補助金の金額は自治体の予算次第ですが、30万円～100万円程度までが多いようです。
更地にしても固定資産税が上がらない制度
福岡県豊前市の「老朽危険家屋除去後の土地に対する固定資産税の減免」制度のように、特定条件に合致する空き家を解体して更地にした場合、住宅用地の特例を解除して固定資産税率を6倍にするのではなく、1/6の税率を維持したり、固定資産税の上がり方を緩やかにする制度がある自治体もあります。
このような場合では、空き家を解体して更地にした場合、空き家の固定資産税評価額が0円になりますし、土地の固定資産税率も低く据え置かれるので、解体によりかなりの節税が実現できます。
同様の制度に対応している自治体数はまだ少ないですが、鳥取県の日南町など、複数の自治体で取り組みがあります。
今後も、空き家対策特別措置法の施行によって、財政的な支援基盤を得た自治体が、さらに今後空き家対策に予算を投じると予測されるため補助金には注目です。
更地の固定資産税額を安くする方法
空き家を解体して更地にしたとしても、家の固定資産税が土地の固定資産税の3.2倍以上あれば、更地にしても固定資産税は上がらないと書きました。
一方、家の固定資産税が土地の固定資産税の3.2倍より小さかった場合、更地にすると固定資産税は上がります。
では、更地の固定資産税を安くする方法はないのか？と思われるかもしれません。
あります。それは新たに土地活用をする方法です。土地活用により建物が建つことで特例を受けられたり、または活用により収益を上げられて結果的にマイナスが減ったりするでしょう。
土地活用の例として、
- 駐車場経営
- 太陽光発電
- 貸地
- マンション経営
- トランクルーム
- 倉庫
- 事業用賃貸
などがあります。
自分にあった土地活用方法を探したい方は、ぜひ、以下の記事をご覧ください。
土地活用にはたくさんの活用方法があり、自分の土地に適したもの、初期費用、収益性などをきちんと見たうえで活用方法を決めないと赤字になってしまいます。ですが、土地活用をせずに使わない土地を所有していると、固定資産税などの管理費がかかりま[…]
ですが、自分だけでは収益を上げられる土地活用方法はわからないものでしょう。
そのような場合には、土地活用の専門家に土地にとって最適な土地活用方法のプランを見積もってもらうことをおすすめします。「土地活用の無料プラン比較【HOME4U】」では、無料で土地活用プランの資料を取り寄せられて、さらに土地に合った活用方法を提案してもらえますので非常におすすめです。活用するしないに迷っていれば、まずは無料で活用プランを取り寄せてみると良いでしょう。
まとめ
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
空き家つきの土地を更地にすると固定資産税が莫大に高くなると思っていたけれど、家の固定資産税が土地の固定資産税の3.2倍以上あれば、更地にしても固定資産税は上がらないという事実は知らなかったという方が多かったのではないでしょうか。
空き家は放置しておくとご近所トラブルにまで発展したり、自治体から特定空き家に認定されてしまう可能性もありますので、この機会を機に、更地にする方法や更地を活用する方法を検討してください。
| 運営会社 | 株式会社NTTデータ・スマートソーシング |
|---|---|---|
| 運営開始時期 | 2001年11月 | |
| 対象エリア | 全国 | |
| 累計利用者数 | 700万人 | |
| 提携会社数 | 1,300社 | |
| 同時依頼社数 | ６社 |